16家企业营收稳步增长，物业管理业迈向科技化新高地

经历阵痛之后，上市物业管理企业在2023年度业绩整体企稳，多数企业重拾营收、净利润的双增长，高分红属性凸显。

进入2024年，物业管理企业将更加注重与房地产行业的脱钩，同时积极开发利用AI大模型等新技术，以及开拓社区增值等新业务来提质增效。此外，沉寂了两年的物业并购市场或在2024年出现升温迹象。

业绩稳健 高分红

截至发稿，已有16家物业管理企业发布2023年度业绩，其中13只个股实现销售收入的正增长，12只个股实现净利润指标的正增长。多数物业管理企业在经历资产负债表调整后，现金流和抗周期性的现金奶牛属性帮助企业业绩企稳回升。

碧桂园服务以426亿元的收入规模位列行业第一，实现了3%的业绩正增长。万物云营业收入同比增长10.2%，达331.8亿元。绿城服务、招商积余、保利物业、华润万象生活等收入规模在百亿元以上的企业，普遍实现了两位数以上的收入规模增长。

在利润方面，多数物业管理企业实现了归母净利润增速略高于营收增速的盈利表现，且现金流表现明显改善。但部分企业仍受到资产负债表调整的问题限制。

物业行业的一大特点是大手笔分红，不少企业拟使用五成以上的核心净利润进行现金分红。中泰证券近期发布研报指出，2023年物业板块盈利趋于稳定，物业公司开始大幅压降地产关联业务，让该板块收入占比和毛利率快速下降，预计往后利润率波动会降低。

与地产脱钩

上市物业企业普遍认为，与地产脱钩的独立性是新发展模式的基础，不少物业企业在业绩会上展示了公司在开拓第三方市场上的努力。预计2024年物业行业将与房地产进一步脱钩，财报中地产关联业务的收入和利润占比进一步下降，来自地产业务的减值也边际减少。

万物云与万科间持续关连交易继续下降，比例已从2021年的19.2%降至13.5%。碧桂园服务在2023年公司来自第三方市场化业务的占比已达96.9%，创历年的最高水平。融创服务在关联方应收款项管理上，继续以市场化原则对待关联方业务。

即便是具有国资背景的物业管理企业，也在强调利用好大股东给予的业务资源的同时，关注第三方业务的发展。第三方拓展已成为物业企业提升管理规模不可或缺的“利器”。

并购兴趣升温

在并购明显降温的两年之后，不少企业再一次流露出了对项目并购的兴趣。多家公司在业绩会上均谨慎表达了对并购市场的关注。

作为劳动密集行业，如何以科技为抓手提高运营效率是几乎是每家物业企业都在关注的问题。万物云在财报中提到了对AI大模型等新科技的应用，招商积余强调要加大科技赋能，碧桂园服务也强调推动“精益式”数字化转型。

以增值业务提升毛利率水平、减少对开发商依赖的思路也将在2024年继续延续。保利物业认为，行业的社区增值服务已经由之前的流量资源转化驱动，进入到核心产品垂直化能力打造的新阶段。万物云将在2024年的蝶城生态建设中落实新的设想，借助蝶城渠道来带动蝶城内商户和商业的增长。碧桂园服务将积极在重点城市布局社区生活中的重点业务。

中信证券近期发布研报指出，目前物业服务行业的劳动者作业界面还有明显优化的可能性，各种新科技成果还有加速应用的趋势，再考虑增值服务的发展，预期行业毛利率还有稳步提升的空间。