房地产开发行业月报：3月百强房企月度销售报告：3月权益销售额同比降45% 小阳春成色不足

　　3 月房企供应增加、春节需求的延后释放、以及季度末房企促销力度加大带动成交环比增长，但是同比依然保持较大降幅，且3 月底市场热度有环比走弱的现象，传统小阳春成色不足。销售恢复较慢一方面因为连续几年拿地萎缩天然地会制约供货，加上很多房企在上年已经将核心区域库存推出，剩下的优质库存较少，供应结构影响销售恢复；另一方面需求端本身较弱，当前由于购房者对于房价、收入、就业信心不足，购房观望情绪浓重，需要更强劲的政策支持。1-3 月TOP100 房企操盘口径销售额7792.4亿元，同比降低47.5%，较上月累计同比增长1.3pct；权益口径销售额6073.4 亿元，同比降低48.3%，较上月累计同比增长2.7pct。3 月TOP100房企操盘口径销售额3583.2 亿元，同比降低45.8%，环比增长92.8%；权益口径销售额2853.1 亿元，同比降低44.8%，环比增长104%。
　　TOP10 房企累计操盘口径销售额跌幅收窄至43%，其他梯队房企跌幅在49%以上。从1-3 月操盘口径销售金额来看，TOP10 房企跌幅最小，同比下降42.8%；其次是TOP51-100 房企，同比下降49.4%。跌幅最大的是TOP11-20 房企，同比下降55%。从1-3 月权益口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10 房企，同比下降45.4%；其次是TOP51-100 房企，同比下降47.5%。跌幅最大的是TOP21-30 房企，同比下降54.0%。
　　对比2024 年1-3 月与上年同期，操盘口径销售的门槛均出现下降，跌幅最小的是50 强门槛。具体看，10 强门槛从452.7 亿元下降至200.0 亿元，同比下降55.8%；20 强门槛从185.2 亿元下降至94.0 亿元，同比下降49.2%；30 强门槛从104.3 亿元下降至54.5 亿元，同比下降47.7%；50 强门槛从59.4 亿元下降至32.8 亿元，同比下降44.8%；100 强门槛从25.0 亿元下降至13.0 亿元，同比下降48.0%。
　　3 月TOP40 房企仅2 家实现单月销售同比正增，64%房企跌幅大于40%，个别房企依靠核心城市热销项目同比有明显改善。3 月操盘口径销售额排名靠前的分别是中海地产、绿城中国、华润置地，分别实现销售额391.4、282.6、269.8 亿元。从单月同比增速看，TOP40 房企仅2 家实现同比正增，其中大悦城控股同比表现最佳，单月同比增长39.8%，其次为华侨城23.2%、中海地产-4.2%、绿城中国-5.5%、越秀地产-12%。1-3 月累计操盘口径销售额排名靠前的是保利发展、中海地产、万科地产，分别实现销售金额578.7、571.9、541 亿元。从累计操盘口径销售金额增速看，TOP40 房企仅1 家实现同比正增长，即华侨城同比1.4%，其次为大悦城同比持平。重点房企中，跌幅相对较小的有绿城中国-13.3%、中海地产-27.9%、建发房产-31.6%、滨江集团-37.7%、华润置地-37.8%。
　　投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为配置房地产相关股票有以下理由：1、机构持仓占比较低。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，出险房企有增无减，拿地和销售表现头部的房企基本未变。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3 二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合反弹时表现更好也得到了印证。5、城中村改造的推进是2024 年主要看点，预计实际上整个城市更新维度都会有提速，同时政策性资金到位的体量是关键。基于以上配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1、若政策到位的相关基本面股票：1）开发：A 股华发股份、滨江集团、招商蛇口、保利发展、建发股份；H 股绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A 股招商积余。H 股华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等。2、若政策和资金到位的城中村相关概念股：城建发展、天健集团、城投控股、中华企业、珠江股份等；3、若政策出台一直不及预期，则建议关注“地产+”主题类公司。
　　风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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