房地产行业2024年春季策略报告：第三阶段的金融周期

　　房地产的信用派生能力仍在下降中，强实物、弱信用的格局不变。
　　行业整体仍然处于去杠杆阶段，资产负债表收缩依旧是趋势。
　　租金将成为市场的核心矛盾，以旧换新政策将加速租金成为房地产价格的锚。
　　过往的定价链条是土地创造信用-带动房价上涨-经济复苏带动租金上涨，而目前回购二手房为反向链条：租金-房价-地价。
　　大资产负债表、小现金流量表/利润表的特性，使得房价是当前行业的最大影响变量。
　　2021年至今，市场关注点主要在现金流量表，而地产行业具备大资产负债表的特性，使得目前的行业影响变量变为房价。
　　2024年，关注低杠杆资产。
　　房价压力下，高杠杆公司和负债刚性的公司面临压力，关注低杠杆和重组类公司，重组类受益标的为旭辉控股集团、融创中国等，并继续推荐园区公司，包括中新集团、招商蛇口，龙头房企推荐保利发展。
　　风险提示：若实际利率持续高企，可能引起资产负债表收缩速度过快；价格下行会带来需求收缩，对央国企的影响较大；地产成为经济后周期，需要经济企稳带动住房需求和租赁需求企稳。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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