地产及物管行业周报:厦门岛内首套首付比下降 长沙取消限购并推以旧换新 常州等4城取消房贷利率下限

2024-04-22 15:25:05 和讯  申万宏源研究袁豪/邓力
  本期投资提示:
  房地产行业数据:上周(24/4/13-24/4/19)34 个重点城市新房合计成交234 万平米,环比-6%;其中,一二线环比-9%、三四线环比+28%;4 月累计一手房月成交同比-43%,较3 月-1pct;其中,一二线同比-42%、三四线同比-50%,分别较3 月+1pct 和-14pct。上周13 个重点城市二手房成交133 万平米,环比-9%;4 月截至上周累计成交同比-6%,较3 月+27pct。库存方面,上周15 城推盘129 万平米,对应成交推盘比0.67 倍,最近三个月(24 年1-3 月)分别为1.14 倍、1.07 倍和1.14 倍。截至上周末,15 城可售面积9,658 万平米,环比+0.4%;3 个月移动平均去化月数为24.9 个月,环比+0.5 个月。目前短期库存去化月数进一步走高,但我们认为行业供给过度出清,行业中期库存处于低库存阶段,但结构中老库存及短期无效库存均在走高。
  主要政策新闻:宏观方面,财政部与住建部联合重新规范城镇保障性安居工程补助资金管理;住建部推动大规模设备更新和消费品以旧换新。据统计局数据,2024 年1-3 月,全国完成房地产开发投资22,082 亿元,同比-9.5%;1-3 月的商品房销售面积为2.3 亿平方米,同比下降19.4%。据人民日报,首批“白名单”项目获批同意数量超2100 个,总金额超5200 亿元。信贷方面,3 月份新发放个人住房贷款利率已降至3.71%;一季度住户经营性贷款增加1.29 万亿元;各地房贷政策宽松依旧,江苏常州、泰州、淮安和安徽芜湖取消首套房贷利率下限。因城施策方面,厦门岛内首套房首付比例最低降至20%,二套房首付比例最低降至30%;郑州启动二手住房“卖旧买新”试点工作;长沙推动住房“以旧换新”;天津优化公积金贷款二手房过户交易流程。北京、福州、郑州、成都和宁波等多地放松公积金政策。浙江丽水发布购房补贴新政。广州和北京推进三大工程。市场方面,3 月份一线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.5%。
  公司动态跟踪:销售方面,华侨城A 3 月销售额金额 16 亿元(-56%),1-3 月累计销售金额44 亿元(-49%)。业绩方面,建发股份2023 年营业收入7,636.78 亿元(-8%),归母净利润131 亿元(+108%);首开股份2023 年营业收入478 亿元(-0.33%),归母净利润-63 亿元。贝壳-W连续五日回购352.9 万股(占总股本0.279%);万物云五日回购80.2 万股(占总股本0.0679%);永升服务五日回购150 万股(占总股本0.085%);金科服务两日回购10 万股(占总股本0.016%)。
  一周板块回顾:板块表现方面,SW 房地产指数下跌2.87%,沪深300 指数上涨1.89%,相对收益为-4.76%,板块表现弱于大市,在31 个板块排名中排第24 位。个股表现方面,SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的房地产个股分别为:中绿电、天健集团、万通发展、南京高科、保利发展,上周涨跌幅排名后5 位的房地产个股分别为万方发展、财信发展、济南高新、荣丰控股、阳光股份。板块表现方面,物业管理板块个股平均下跌2.82%,沪深300 指数上涨1.89%,相对收益为-4.72%,板块表现弱于大市。当前主流AH 房企23/24PE 均值分别为7.1/4.5 倍;物管23/24PE 均值分别为17/9 倍。
  投资分析意见:我们认为城中村改造+住房双轨制将是房地产行业破局关键。双轨制下保障房和商品房将共生共荣,其中预计保障房将以需定供,阶段性收购存量将助力商品房去库存,而商品房将有望打造高品质住宅成长新赛道,并预计优质产品力房企有望受益格局优化和品质提升双重Alpha。近期城中村改造加速、保障房收购存量、核心城市调控政策放松以及房贷利率大幅下调,预计部分核心城市将迎来需求自然底、并有望销售改善。我们维持房地产“看好”评级,1)推荐优质产品力房企:A 股:滨江集团、华发股份、招商蛇口、建发股份、保利发展、新城控股、万科A;H 股:建发国际、华润置地、越秀地产、中海外发展、龙湖集团;2)关注城改受益房企:越秀地产、城建发展、中华企业、天健集团;3)关注受益保障房建设的代建企业:绿城管理。此外,维持物业管理“看好”评级,推荐:华润万象、保利物业、中海物业、万物云,建议关注:招商积余。
  风险提示:调控政策超预期收紧,销售去化不及预期;物管行业人工成本上行超预期。
【免责声明】本文仅代表第三方观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。
(责任编辑:王丹 )

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