中共中央政治局会议地产表述点评：消化存量、优化增量

　　事件：4 月30 日，中共中央政治局召开会议，在化解风险、保交房、去库存、构建新模式等方面对房地产行业做出方向性指导。
　　化解风险居首，仍为重点任务。会议强调，要持续防范化解重点领域风险，要深入实施地方政府债务风险化解方案，确保债务高风险省份和市县既真正压降债务、又能稳定发展，要持续推动中小金融机构改革化险，多措并举促进资本市场健康发展。化解风险被放置首位提出，仍为国家重点任务。
　　因城施策，保交房持续推进。会议提出继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。2023 年，在各级政府、金融机构和房企的共同努力下，保交楼工作取得突破性进展。截至2023 年末，350万套保交楼项目已实现交付超300 万套，交付率超过86%。会议再次强调做好保交房工作，在房地产融资协调机制助力之下，保交楼的不断推进或将促进需求信心的逐渐恢复。
　　消化存量房产+优化增量住房。会议提出要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。会议再提去库存，一线城市取消限购等需求侧进一步宽松政策值得期待，改善性需求或将被重点满足。本次会议未提及三大工程，或意味着三大工程短期弱化，但长期仍是战略方向，预计2024 年以试点为主。
　　抓紧构建新模式，结合去库存要求，国企收购存量房或将推进。会议提出要抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。结合会议提出的去库存要求，我们认为国企平台收购存量房屋用作保障房的模式有望持续推进。以郑州为例，租金收益率＞无风险收益率，“旧房收购”模式较具可落地性，随着大众型房产房价承压推动租金收益率继续上行，“旧房收购”模式有望加速推进。
　　投资建议：政治局会议仍将化风险作为主要任务，同时再次提出去库存要求，结合新模式的构建，国企收购存量房的“旧房收购”模式或将加速推进。标的方面，重点关注：我爱我家、贝壳-W、建发股份、华润置地。此外，建议关注：①二手房（我爱我家、贝壳-W）；②稀缺物业持有运营（华润置地、中国国贸、浦东金桥、龙湖集团、新城控股）；③高股息（建发股份、南京高科），④布局优化的龙头（中国海外发展、招商蛇口、保利发展）。
　　风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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