房地产行业：杭州、西安全面限购放松政策点评：430新表态后政策加码 政策聚焦需求侧去库存

　　事件：
　　5 月9 日，杭州发布关于优化调整房地产市场调控政策的通知。其中提到，在本市范围内购买住房，不再审核购房资格。
　　5 月9 日，西安住建局等部门发布通知，全面取消住房限购措施，居民家庭在全市范围内购买新建商品住房、二手房住房不再审核购房资格。
　　点评：
　　杭州、西安限购全面放松，430 新表态后去库存政策密集推出、后续政策值得期待。5 月9 日，杭州、西安相继发布限购放松政策；其中，杭州：1）限购全面放松：购房不再审核购房资格；2）首套房认定标准放松：在所购住房行政区无房即认定为首套，如有一套且正挂牌出售也认定为首套，意味着大部分客户可享受首套首付比和按揭利率；3）非杭户购房可申请落户。西安：1）全面取消住房限购措施：购房不再审核购房资格；2）鼓励改善需求释放：建面大于144 平的住房在摇号选房时不再实施“刚需优先”；3）支持“以旧换新”购房模式，支持房企、中介、金融机构合作“以旧换新”模式。4 月30 日政治局会议强调去库存（“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”）以来，房地产去库存组合政策加速并密集推出：1）一方面，加大需求端放松力度：4 月30 日以来高能级城市更大力度的限购放开，如杭州、西安、成都等限购全面放松、南京购房落户、北京五环外限购放松等，至此全国仅剩北京、上海、广州、深圳、天津、海南等6 个地区仍未取消限购、进一步放松限购值得期待，同时“以旧换新”政策进一步推广，其中江苏模式可以同时对新房和二手房去库存、该模式的进一步推广也值得期待；2）另一方面，严控供给端土地供应：严控去化周期超18 个月的城市宅地供应，并要求要按季度核查。
　　政策思路由供给侧转向需求侧、保投资转向稳房价，预计需求侧政策有效性将明显提升。
　　从近期房地产政策组合来看，房地产政策的思路正在发生转变，此前的政策思路是供给侧逻辑，依靠稳定融资（融资三支箭、融资白名单等）期望稳定房企控制风险，依靠稳定投资（三大工程：保障房+平急两用+城改、保交付等）期望对冲实物工作量稳定经济，但政府对于地产需求侧政策更多是托底式的政策，之前没有主动设置过需求侧计划和目标，综合而言此前供给端政策组合效果并不理想；而现在政策思路转向需求侧逻辑，再次强调去库存（上次去库存是2014 年），并更多采用需求政策（进一步限购放松+以旧换新），同时减少土地供应（控制库存去化周期），去库存成为了目前的需求侧计划和目标，并意味着目前更强调房价的稳定，并参考2014 年的去库存周期，预计后续将有进一步的需求侧支持政策推出。在更强调需求侧导向及更明确的房价目标政策面背景下，同时在目前房地产行业量价经历深度调整之后的基本面背景之下，预计本次政策组合有效性将明显提升。
　　杭州、西安鼓励高品质住宅供应，央地政府频繁强调高品质住宅，高品质住宅迎发展浪潮。
　　此次杭州、西安均提到鼓励提升住宅品质。杭州：推动高品质住宅供应；西安：鼓励房企在满足规划指标的前提下创新户型设计，提高住宅阳台等半开敞空间比例，更好满足居民品质化住房需求。过去一年多来，央地政府频繁强调高品质住宅，2023 年以来住建部部长多次强调好房子，安徽、河南、山东、江苏等分别推出高品质住宅政策，2024 年3 月两会政府工作报告提及高品质生活、4 月政治局会议强调优质住房，同时叠加成都、广州、天津等地放松改善面积段限购等以及第4 代建筑在全国范围内多地推广，高品质住宅成为大势所趋。考虑到改善性需求有望逐步爆发（改需占比高达44%）、但高品质住宅供给稀缺（高品质住宅渗透率不到24%）、以及中央要求建好房子等多方面因素，我们认为高品质住宅有望成为成长新赛道、并预计对应规模就可达6.5-8.3 万亿，发展空间广阔。
　　投资分析意见：430 新表态后政策加码，政策聚焦需求侧去库存，维持“看好”评级。在房地产行业基本面经历了深度调整之后，当前购房按揭负担比明显改善、租金回报率对国债利差显著收窄、千人开工套数较日美大幅超跌，上述三大底部支撑信号显现，预计房地产行业的自然需求底有望来临。此外，近期二手房销量回暖，房价也有筑底企稳趋势，同时叠加近期政策思路转向需求侧去库存，430 新表态后高能级城市限购密集放松，预计市场热度也将逐步由二手房传导至新房，从而推动房地产市场逐步回归正轨。我们维持房地产“看好”评级，推荐优质产品力房企：A 股：滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份、新城控股；H 股：华润置地、建发国际、中海外发展、越秀地产、龙湖集团；建议关注：绿城管理、贝壳、我爱我家。此外，维持物业管理“看好”评级，推荐：
　　华润万象、保利物业、中海物业、万物云，建议关注：招商积余。
　　风险提示：行业调控政策再收紧，销售和融资资金再趋紧，城中村改造推进不及预期。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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