房地产：4月新房销售、投资仍弱 政策集中发力

　　事件
　　国家统计局公布2024 年1-4 月房地产开发投资与销售数字。
　　评论
　　4 月新房销售同比跌势延续，但一二手房总销量边际走平，后市重点观测政策效果。4 月全国新建商品房销售面积和金额分别同比下跌22.8%和30.4%，较3 月（-18.3%和-25.9%）持平略走阔。我们监测的其他口径销售数据也呈现类似趋势：4 月高频口径新房销售面积同比下跌43%（3 月为-42%），4 月百强房企销售金额同比下跌47%（3 月-47%）。当前房地产市场仍延续新房销售偏弱、二手房销售强劲的趋势，我们估计4 月一二手房总销售量环比基本持平，其中二手房占比边际进一步有所提升。近期政策层面现诸多调整，包括重点二线城市限购放松，首/二套最低首付比例下调5ppt，取消房贷利率下限，下调公积金贷款利率，各地陆续试点“消化存量”等相关措施，我们认为这些举措有望在一定程度上提振居民预期，带动一二手房总销售量阶段性有所改善，但仍须关注持续性及对价格可能形成的影响。
　　4 月房地产投资表现仍弱，“项目白名单”陆续落地或逐步对施工端产生积极影响。4 月房地产投资同比降10.5%（3 月-10.1%），新开工面积同比下降14.0%（3 月-25.4%），竣工面积同比跌19.1%（3 月-21.7%），施工面积净增量同比转增19.4%（3 月-16.5%），4 月末施工面积同比跌10.8%（3 月末-11.1%）。考虑到今年3、4 月300 城宅地成交量同比跌幅均在五成上下，我们认为4 月新开工同比跌幅收窄或主要与基数效应有关；需要注意的是，4 月施工面积净增量表现好于新开工，可能在一定程度上体现了“项目白名单”落实对施工端的边际积极影响。往前看，我们认为投资端指标的系统性好转仍须待房价走势和新房销量有所改善。
　　积极关注地产板块投资机会。受益于政策端积极调整，近期地产板块涨幅明显，尽管股价涨幅快速累积后潜在获利了结盘可能增加板块波动，但考虑到本轮政策集中发力带来的信号意义、央行调整首付和利率政策后各地逐步落实、以及正在逐步探索的存量收储政策可能带来的积极影响，我们认为板块行情或仍有一定持续性。我们建议关注土储聚焦核心城市的高弹性标的，如A股滨江、华发、城建，港股中海、建发国际、绿城、越秀、龙湖，兼顾回撤风险较低的均好型龙头，如A股招蛇，港股华润。物管板块建议关注中海物业、万物云、融创服务、绿城服务、保利物业、华润万象生活、绿城管理控股。
　　风险
　　政策调整或基本面修复与预期不符；房企信用端加速恶化。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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