土地市场月度跟踪报告(2024年4月)：1-4月百城宅地成交建面-18% 核心30城土拍溢价率6.3%

　　2024 年1-4 月，百城宅地成交建面同比-18.2%，成交楼面均价同比+2.8%。
　　1-4 月，百城宅地供应建面7,620 万平，同比-18.7%；成交建面5,440 万平，同比-18.2%；成交楼面均价为6,470 元/平，同比+2.8%。分城市能级来看：
　　百城中一线城市宅地供应建面328 万平，同比-38.9%；成交建面315 万平，同比-35.5%；成交楼面均价为26,444 元/平，同比+15.3%。
　　百城中二线城市宅地供应建面3,039 万平，同比-13.7%；成交建面2,388 万平，同比+1.4%；成交楼面均价为7,829 元/平，同比-2.6%。
　　百城中三线城市宅地供应建面4,253 万平，同比-20.0%；成交建面2,736 万平，同比-28.1%；成交楼面均价为2,981 元/平，同比-3.4%。
　　1-4 月，TOP50 房企新增土储价值同比-22.1%，新增土储面积同比-5.3%。
　　1-4 月，TOP50 房企新增土储价值2,571 亿元，同比-22.1%，前三名为滨江集团（210.2 亿元）、建发房产（206.0 亿元）、华润置地（179.2 亿元）；TOP50房企新增土储面积 2,733 万平，同比-5.3%，前三名为石家庄城发投集团（158.5万平）、中国铁建（141.0 万平）、建发房产（117.7 万平）。
　　1-4 月，光大核心30 城宅地成交建面同比-23.8%，成交楼面均价同比+0.1%。
　　2024 年4 月，光大核心30 城成交宅地82 宗（溢价率超过20%以上的成交宅地共6 宗，占比约7.3%），同比-25.5%，成交宅地总建面624 万平，同比-45.1%，成交宅地总价680 亿元，同比-56.0%，成交楼面均价10,900 元/平，同比-19.8%；光大核心30 城宅地成交整体溢价率为3.4%，同比降低4.8pct，环比降低4.1pct。
　　1-4 月，光大核心30 城成交宅地305 宗（累计同比-10.6%），成交宅地总建面2,462 万平（累计同比-23.8%），成交土地总价2,618 亿元（累计同比-23.7%），成交楼面均价10,634 元/平（累计同比+0.1%）；光大核心30 城整体溢价率为6.3%，累计同比减少1.1pct。
　　投资建议：我国房地产市场供求关系已发生重大变化，2024 年继续优化房地产政策，4 月政治局会议提出“研究消化存量房产”，抓紧构建房地产发展新模式。
　　供给侧看，监管强调金融业支持房地产责无旁贷，通过信贷、债券、股权等支持房地产融资，强调不同所有制房企融资“一视同仁”，加快推进城市房地产融资协调机制，提升经营性物业贷抵押率及用途等，优质房企的融资性现金流有望提升；需求侧看，住建部提出充分赋予城市调控自主权，地方政府“因城施策”加大购房支持力度，包括优化“认房认贷”，下调首付比例及按揭利率，优化限购范围和普通住宅标准，进一步支持多孩家庭和人才购房等；随着地方政府楼市调控自主性进一步提升，2024 年楼市的城市分化和区域分化将进一步加深。
　　建议关注三条主线：1）看好具备片区综合开发能力，有机会参与超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的稳健龙头房企，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、华发股份、中国海外宏洋集团、万科A/万科企业、滨江集团。2）消费类商业公募REIT 积极推进，看好先发布局多元赛道，存量资产资源丰富，在商业地产赛道具备核心竞争力的房企，建议关注华润置地、龙湖集团、新城控股。3）看好我国产业园步入存量改革+创新发展期，逐步迈向专业化运营发展，公募REITs 利于产业园资产重估，建议关注上海临港。
　　风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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