光大地产A+H物业板块月度跟踪(2024年4月)：四月物管板块指数+13% 港股回暖板块配置机遇凸显

　　市场行情：4 月光大地产AH 物管指数+13%，多家重点公司涨幅超20%。
　　指数：2024 年4 月，光大地产AH 物管板块指数单月涨跌幅为+12.8%，跑赢沪深300 指数10.9pct.，跑赢恒生指数5.4pct.，跑赢恒生港股通指数5.3pct.。
　　个股：2024 年4 月，样本股平均涨幅+8.9%；涨幅前列为：新城悦服务（+30.7%）、永升服务（+28.7%）、保利物业（+20.3%）、绿城服务（+20.1%）、建业新生活（+19.6%）； 1-4 月累计涨幅前列为：金茂服务（+36.1%）、绿城服务（+23.4%）、越秀服务（+15.5%）、永升服务（+14.5%）、保利物业（+11.1%）。
　　4 月港股通持股比例变化：碧桂园服务（+1.41pct）、雅生活服务（+0.92pct）、中海物业（+0.37pct）、华润万象生活（+0.29pct）、保利物业（+0.24pct）。
　　1-4 月，港股通持股比例变化：雅生活服务（+3.36pct）、中海物业（+2.04pct）、华润万象生活（+1.62pct）、碧桂园服务（+1.15pct）、保利物业（+0.56pct）。
　　估值：2024 年4 月30 日，样本股2024 年的WIND 一致预测PE 估值范围从2到16，均值约为8；多家重点公司估值处于中位值下方，重点公司PE-ttm（当前/中位值）：绿城服务（17/28）、新城悦服务（5/22）、万物云（11/18）、保利物业（12/28）、招商积余（15/30）、中海物业（11/30）等。
　　行业动态：加强社区工作者队伍建设，推动住宅电梯更新和加装。
　　中央：中共中央办公厅和国务院发文明确社区工作者队伍建设目标和管理体系；住建部确定了建筑和市政基础设施领域设备更新的10 项重点任务，包括住宅电梯更新和加装等；国务院强调要聚焦重点领域推进节能降碳，将其与老旧小区改造、设备更新等结合。地方：北京、成都优化调整住房限购政策。
　　企业动态：积极开展战略合作，积极回购股份，部分公司高管人事变动。
　　4 月，物业服务公司积极开展战略合作，如碧桂园服务与中奥物业签署合作协议，共同推进社区经营；世茂服务与科莱恩中国合作，踏入综合设施管理(IFM)领域；雅生活集团与奥的斯电梯将设立合资公司等。碧桂园服务、金茂服务、世茂服务等公司高管人事变动。金科服务、万物云及永升服务积极回购股份。
　　投资建议：港股情绪好转，物管风险因子逐步出清，板块配置价值凸显。
　　物业行业定位“社区治理基层支柱”，政策支持力度较强；行业基本面稳健，现金流充沛，分红比例稳定提升；短期来看，美联储加息周期接近尾声，房地产政策支持力度增强，压制物业公司估值的因子缓释，地产关联业务影响逐步出清。
　　中长期来看，物业公司拥有优秀的商业模式，能够平稳穿越经济周期，在增长中枢下移的时代，关注优质存量资产投资，获得持续稳定的投资收益。近期港股情绪好转，物管风险因子逐步出清，看好后续涨势延续，物业指数仍然处于历史低位，板块配置价值凸显。关注三条主线：1)“估值修复”：重点关注房地产行业流动性回暖、民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降。推荐新城悦服务，关注碧桂园服务、雅生活服务、融创服务、世茂服务、永升服务。2)“均衡发展”：
　　长期看好独立发展能力较强，项目质量较高，运营能力及盈利能力较强的物管公司，推荐绿城服务、万物云，关注新大正。3)“稳健国企”：看好国企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价。推荐保利物业、招商积余，关注华润万象生活、中海物业、金茂服务、越秀服务、建发物业。
　　风险分析：人工成本风险；第三方外拓竞争加剧风险；增值服务拓展风险；关联方依赖风险；外包风险。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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