房地产热点速评:5月房地产投资仍弱 一二手房总销量走平

2024-06-18 07:10:07 和讯  中金公司李昊/张宇
  事件
  国家统计局公布2024 年1-5 月房地产开发投资与销售数字。
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  5 月新房销售同比跌幅略收窄,估算一二手房总销量环比走平。5 月全国新建商品房销售面积和金额分别同比下跌20.7%和26.4%,较4 月(-22.8%和-30.4%)跌幅略收窄。我们监测的其他口径销售数据也呈现类似趋势:5 月高频口径新房销售面积同比下跌33%(4 月为-43%),5 月百强房企销售金额同比下跌35%(4 月-47%)。目前房地产市场继续呈新房销售偏弱、二手房销售较强的态势,我们估算5 月一二手房总销售面积环比上月持平,1-5 月二手房占总销售面积比例略增至43%(1-4 月42%,2023 年39%)。政策层面,目前仅一线城市和天津尚未完全解除限购,除北、上、深外其余城市首套首付下限均已降至15%。我们预计后续一二手房总销量在宽松政策环境下有望阶段性稳定,但价格走势仍待进一步观察(5 月中金同质性二手住宅成交价格指数环比下跌2.5%)。
  5 月房地产投资表现仍弱,待销售量价改善对房企预期的提振。5 月房地产投资同比下跌11.0%(4 月-10.5%),新开工面积同比下降22.7%(4月-14.0%),累计施工面积同比跌幅也有所走阔(5 月-11.6% vs. 4 月-10.8%);我们认为投资端指标边际走弱反映整体上房企投资意愿仍不强,这或与销售回款仍偏弱有关(定金及预收款同比5 月-34.7% vs. 4 月-36.3%,个人按揭贷款同比5 月-42.1% vs. 4 月-35.8%)。此外,5 月房企到位资金国内贷款同比转增16.8%(4 月-14.3%),这或与“项目白名单”政策有所落地相关。我们仍认为投资端指标的系统性好转仍须等待销售量价的持续改善。
  提示地产及物管板块投资机会。当前市场正处于博弈政策继续发力,同时等待局部地区基本面企稳的阶段,我们预计一二手房总销量阶段企稳的概率较大,但价格走势则更多取决于需求延续性和二手房供应量,波段交易机会或有望伴随政策窗口频密出现。我们建议关注:1)性价比突出的优质龙头,A股蛇口、华发,港股中海、越秀;2)资源、财务优秀但前期市场对其财务安全存有分歧的高弹性标的,如港股绿城、龙湖;3)财务微瑕或财务安全但有一定土储包袱的估值洼地,如A股首开、金地、万科等,港股金茂、宏洋、美的置业等;此外我们持续看好A股滨江、城建,港股华润置地、建发国际。物管板块结合基本面情况考虑估值性价比,推荐绿城服务、万物云、中海物业、保利物业和华润万象生活。
  风险
  政策调整或基本面修复与预期不符;房企信用端加速恶化。
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(责任编辑:王丹 )

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