房地产1-5月月报：投资走弱、销售低位 政府去库存决心坚定

　　本期投资提示：
　　5 月投资端再走弱，投资和开工降幅扩大，竣工降幅略收窄。5 月单月来看，投资同比-11.0%（计算值-4.7%），较前值-0.5pct；开工同比-22.7%（计算值-22.6%），较前值-8.7pct；竣工同比-18.4%（计算值-18.4%），较前值+0.7pct。我们认为，目前房地产行业投资端依然较弱，并考虑到本轮周期中供给主体的过度出清及补库存的困难，从而导致后续投资仍将处于偏弱状态，并且预计投资修复节奏也将显著慢于以往周期。因此，我们下调2024 年预测至：投资同比-11.5%（原-11.1%）、开工同比-15.6%（原-9.2%）、竣工同比-16.8%（原-14.3%）。
　　5 月销售端降幅略有收窄，销面同比-21%、销金同比-26%。5 月单月来看，销售面积同比-20.7%（计算值-16.1%），较前值+2.1pct；销售金额同比-26.4%（计算值-24.3%），较前值+4.1pct；销售均价同比-7.2%（计算值-9.8%），较前值+2.7pct。我们认为，目前房地产行业销售端依然较弱，并且预计购房力和购买意愿偏弱将在需求端约束销售修复，而供给主体的过度出清及补库存的困难将在供给端约束销售修复，因而判断销售或在短期维度仍处于需求中枢之下，导致总量仍偏弱，但结构有弹性。因此，我们下调2024 年预测至：销售面积同比-10.4%（原-5.1%）、销售金额同比-14.9%（原-4.2%）、销售均价同比-5.0%（原+1.0%）。
　　5 月资金端维持低位，贷款改善、自筹走弱、销售回款低位。5 月单月来看，资金来源同比-21.8%（计算值-21.0%），较前值-0.5pct。从5 月各资金来源同比来看，国内贷款同比+16.9%（计算值+19.0%），较前值+31.2pct；自筹资金同比-8.6%（计算值-6.7%）， 较前值-14.4pct ； 定金及预收款同比-34.7%（ 计算值-34.7%）， 较前值+1.6pct；个人按揭贷款同比-42.1%（计算值-41.9%），较前值-6.4pct。5 月资金来源同比维持低位，其中，融资资金中，国内贷款同比转正、自筹资金同比转负，销售回款中，定金及预收款降幅收窄、个人按揭降幅扩大。我们认为，预计后续房地产资金来源仍处于略偏紧状态，但随着近期行业政策的持续放松，预计资金来源也将逐步改善。
　　投资分析意见：投资走弱、销售低位，政府去库存决心坚定，维持“看好”评级。在房地产基本面经历深度调整之后，当前按揭负担比、租金回报率、千人开工套数等三大底部信号显现，预计房地产的自然需求底有望来临。另外，4 月底新表态以来，430、517、607 等政策密集推出，政策思路由供给侧转为需求侧，聚焦去库存、并决心坚定，稳房价目的进一步明确。综上，我们认为房地产市场将逐步回归正轨。我们维持房地产“看好”评级，推荐优质产品力房企：A 股：滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份、新城控股；H 股：华润置地、建发国际、中海外发展、越秀地产、龙湖集团；建议关注：绿城管理、贝壳、我爱我家。此外，维持物业管理“看好”评级，推荐：华润万象、保利物业、中海物业、万物云，建议关注：招商积余。
　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

   【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。