房地产行业2024年中期策略：构筑底部 孕育复苏

　　投资摘要：
　　需求端：预计2024 年全年商品房销售面积为9.57 亿平，同比-14.3%，降幅较上半年有所收窄。2024 年1-6 月商品房累计销售面积同比增速为-19.0%；累计销售金额同比增速为-25.0%。我们根据商品房销售的季节性特征，结合各季度历史占比情况预测2024 年销售面积。假定后续几个月的销售均价与6 月单月持平，结合前面销售面积的预测数据，预计2024 年商品房销售均价为10004 元/平，同比-4.2%，2024 年商品房销售金额为9.58 万亿元，同比-17.9%。
　　供给端：预计投资压力依然较大，新开工降幅有望收窄，竣工可能维持弱势。1）新开工：预计2024 年房屋新开工面积为7.69 亿平,同比-19.4%。2024 年1-6 月房屋累计新开工面积同比增速为-23.7%。我们认为，"以销定产"成为当前房企普遍的选择，我们通过拟合销售与新开工的关系预测2024 年新开工面积。2）施工：预计2024 年末施工面积为73.03 亿平,同比-12.9%。
　　2024 年6 月末房屋施工面积同比增速为-12.0%。施工面积短期不会出现大规模变动，因此我们观察施工面积与新开工面积的关系，并结合上半年施工情况，预测2024 年施工面积。3）竣工：预计2024 年竣工面积为7.85 亿平,同比-21.4%。2024年1-6 月房屋累计竣工面积同比增速为-21.8%。历年的年内竣工走势具有一致性，我们根据历年的上半年竣工占比情况，预测2024 年竣工面积。4）投资：预计2024 年房地产开发投资金额9.37 亿元，同比-15.5%。2024 年1-6 月开发投资累计金额同比增速为-10.1%。我们将开发投资分为施工投资和土地购置费两部分分别进行预测。我们定义“施工强度 = 施工投资 /施工面积期初期末均值”，施工强度的变化具有较强的线性趋势，再结合2023 年末及2024 年末的施工面积来预测2024 年施工强度。土地购置费滞后于土地成交金额1 年左右，根据2023 年成交土地出让金可以预测2024 年土地购置费。
　　房价：低线城市二手房价格已深度调整，核心城市新房市场有望率先企稳。从当前房价处在的历史位置来看，截至2024 年6 月，70 个大中城市新建商品住宅价格已回落至2019 年10 月的水平，二手住宅价格已回落至2018 年3 月的水平。除一线城市和少数热点二线城市外，当前多数二三线城市的二手房价格已经历深度调整。分城市来看，二手房的下跌的城市数量明显多于新房，70 个大中城市中有61 个城市二手房价格指数距离2013 年12 月涨幅不足30%，而对应新房为35 个城市。我们认为，核心一二线城市当前的问题更多是供给的结构性失衡，而非需求不足；部分二线城市的新房市场面临二手房价差扩大的挤压，可能仍会面临降价去库存的压力；大量三四线城市的需求已经明显不足。
　　投资策略：
　　1）我们认为，核心城市新房和二手房的供需长期都处于偏紧的状态，此类核心城市当前的问题更多是供给的结构性失衡，而非需求不足。当前被压制已久的刚需群体入市推升了二手房成交量，而需要“卖旧买新”的改善性需求释放相对滞后，随着新房供给的优化和改善性需求的释放，新房市场也有望出现改善。核心城市市场的好转，将利好重点布局核心城市的优质房企，华润置地、招商蛇口、绿城中国等有望受益。
　　2）我们认为，当前核心一二线城市刚需入场和优质二手房供给增多，以及部分二线城市二手房相对于新房持续扩大的价格优势，都有利于二手房成交热度的持续，门店布局以一二线为主的房产中介龙头贝壳等有望受益。
　　风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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