深度*行业*住房“以旧换新”政策研究:住房“以旧换新”-一个被低估的方向

2024-08-08 18:25:05 和讯  中银证券夏亦丰/许佳璐
核心观点
“以旧换新”购房政策,即购房者可先锁定新房,再由中介进行旧房销售,或者由房企、地方国有平台公司、第三方直接收购二手旧房,部分城市同时还提供换房补贴。“以旧换新”是属于贯通一二手房市场、买与卖市场的政策创新,对一二手房联动、新房项目积极去库存、房企和中介公司业务量增加等都有积极的作用。
我们认为“以旧换新”政策实施的背景主要有二:1)去库存。当前广义库存去化周期已处于15 年10 月的水平,15 年“去库存”的主要手段为货币化棚改。而从目前政策来看,“以旧换新”是类似的,可将居民持有的房产再投入市场,激发置换需求的政策。2)目前热点城市新房二手房都出现了疲弱甚至相互竞争,循环降价的现象,导致地产循环链条中断。目前市场上存在卖一买一、卖旧买新、卖小买大的改善型和住房升级需求。据我们的不完全统计,截至7 月26 日,全国已有超80 个城市表态支持住房“以旧换新”。
在政策的实施过程中,各地根据自身情况,探索出了多种模式,主流模式有以下几种:1)帮卖模式:最为市场化的交易模式,中介和开发商合作,锁定新房房源、优先推售旧房。房企、中介、购房者三方签订新房认购和二手房优先卖协议,如果在约定周期内(一般1-3 个月)二手房成功售出,则新房认购协议生效,反之则协议失效,购房者无需承担违约责任。代表城市有北京、上海、深圳、广州等。帮卖模式或将更利好B 端的中介和房企。对于中介来说,可以增加客源,同时能在现在众多的挂牌房源中快速甄别真实卖房客源。对于房企而言,相当于获得了1-3 个月期限的无息资金。不过该模式的弊端在于:交易周期长;政府未能介入;中介自身的利益诉求仍在,因此对购房者来说,和普通的置换差异不大,甚至更不划算(换新房源有限)。2)收购模式:由政府指定的地方国资平台或开发商直接收购业主二手房(旧房),业主再将售房款项用于购买指定新房项目,补缴差价。收购的旧房一般作为保障房、人才房。代表城市有郑州、南京、珠海等,以江苏城市居多。该模式交易效率最高,旧房要求和换购的新房限制相对较多。此外,收购模式偏向重资产,对收购主体的实力有一定的要求。目前以城投主体为主,部分鼓励开发企业直接收购旧房,利用旗下新房进行以旧换新。3)“旧转保”模式:由广东肇庆首创。即国资统租存量房源用于保障性住房运营,并不买断旧房所有权,而是一次性支付5-10 年的租金,对房源要求较高。4)补贴模式:在一定时间内出售旧房并购买新房,可以获得相应财政补贴(以税费补贴和购房款补贴为主),补贴比例通常不会超过新房总价的3%。
当前参与“以旧换新”活动的新房房源以国企项目占主导,但越来越多品牌房企加入其中。主流房企中万科是“以旧换新”参与度最广的房企,其次保利发展、中海地产、招商蛇口、中国铁建的参与度也相对较高,均为央企,地方国企参与活动的城市相对聚焦在深耕地区。对于房企,参与主要动力在于推动新房项目库存去化、加速回款,从而缓解自身的库存压力。但同时,也考验房企的运营能力。“以旧换新”能否取得预期效果,开发商起到了至关重要的作用,主要体现在:1)提供的新房产品,从地段、户型、交通、环境、配套到质量,能否满足换房者的需求?2)“以旧换新”活动能否给购房者带来实实在在的优惠?在一些能级较高的城市,参与“以旧换新”的房企,只拿出了偏远地段或者滞销尾盘参与,新房无法满足居民的期望,居民参与意愿就不强,换新受阻会使得卖旧房动力不足。由于牵涉面广、需破解的综合性难点多,所以需要地方政府发挥好力量,起到牵头作用,统筹协调全市、各区的待售资源,扩大住房“选新”覆盖范围,更多纳入改善居住品质的“好房子”,尤其是鼓励市中心、优质地段的房源也要参与进来,以好房子驱动“以旧换新”。为了鼓励开发商拿出核心区的优质项目,地方政府可以适当向这些开发商做一些政策倾斜,例如在拿地、税收上给予一定的政策优惠等;可以将住房置换资金以“房票”形式发放兑换,推动实现跨区域或者全市范围内流通换新;此外,政府也需要甄选开发商品牌及信用资质,做好入选新房项目自身财务、品质等尽调工作,消除逾期交房、购房资金退还难保障等风险。
政策效果:1)对于购房者而言,“以旧换新”有效缩短置换周期、流畅交易衔接问题;降低违约损失;有效降低置换成本。2)对于市场而言,理论上政策有助于城市加快商品房流通性,先带动二手房成交(去化二手房库存),再带动新房成交,起到帮助新房库存去化的效果。但从实际的城市数据来看,效果暂不显著。
二手房成交:我们发现,在2024 年4-5 月多数城市参与到“以旧换新”活动后,6 月执行政策的25 个样本城市的二手房成交面积环比增速转正,为6%,小幅高于我们跟踪的34 个城市二手房成交面积环比增速(5%),政策效果不明显。新房成交:2024 年6 月49 个“以旧换新”城市的新房成交面积环比增长18%,增速低于81 城新房成交面积环比增速(25%),政策未对新房成交起到效果。新房去化:36 个执行“以旧换新”政策的样本城市新房(不包括保障房)库存去化周期整体仍然呈现上升态势,截至2024 年6 月平均去化周期仍然高达30.2 个月。如果我们对比不同模式的效果,从数据上看,帮卖和收购模式对于二手房成交修复都起到了一定作用,帮卖模式效果>收购模式,而补贴模式基本没有起到效果。从目前看,“以旧换新”模式下的成交规模有限,可带动一定的市场活跃度,但能否真正达到提振市场的效果,还需等待市场的检验。
我们认为“以旧换新”是当前市场上一个被低估的方向。根据我们的测算,23 年全国新房成交套数中,约有17%来自于二手房置换客(172 万套)。全国年均换房套数为332 万套(既可能换新房、也可能换二手房),占全国二手房成交套数的比重为56%。全国范围内,换房客中52%会选择置换新房,48%选择购买二手房。
我们预计,未来可能通过“以旧换新”实现置换的潜在体量为3.41 亿平,占商品住宅销售面积的比重为36%。
全国范围内收购“卖旧买新”的置换客手中的二手房所需资金体量预计为4.18 万亿元,即“卖旧买新”的置换客手中二手房的价值体量。“以旧换新”政策可能实现的潜在的新房销售额空间预计为5.50 万亿元,占全国商品住宅销售额(2023 年为10.3 万亿元)的比重为53%。
投资建议
“去库存”已经成为当前房地产行业的主基调之一。当前新房库存去化周期高企的同时,二手房挂牌量也在激增,一定程度上对新房产生替代效应。因此本轮去库存,与2014 年相比,最大变化是要提振置换需求,激发居民将二手房主动拿出来改善,变相的通过二手房去库存来实现新房去化。目前来看,消化二手房库存的相关政策或被市场低估,而“以旧换新”政策作为居民二手房去库存的重要政策抓手,各城市正在积极参与、稳步推进。虽然目前多数城市仍处于试点期,试点规模普遍较小、旧房房源及新房项目均受到严格的条件限制,随着未来各地政策逐步推进,以及政府对政策的通盘考虑,规模有望进一步扩围,政府支持力度也有望进一步扩大。
现阶段我们建议关注三条主线:1)拿地销售基本面仍然较好、新房房源众多且“以旧换新”参与度较高的央企:招商蛇口、华润置地、保利发展。2)聚焦深耕地区“以旧换新”活动、在当期具有较高的认可度和信任度的地方国企和区域性品牌房企:绿城中国、滨江集团、越秀地产、建发国际集团。3)受益于“以旧换新”二手房成交的房地产经纪公司:我爱我家、贝壳。
风险提示
“以旧换新”政策落地及推进进程不及预期; 二手房房价波动风险,进而影响旧房的评估价格;保障性住房的租售前景存在不确定性;收购旧房的资金不足。
【免责声明】本文仅代表第三方观点,不代表和讯网立场。投资者据此操作,风险请自担。
(责任编辑:王丹 )

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