对二季度央行货币政策执行报告的点评：正确使用租售比 可持续增长率更重要

本报告导读：
央行发布二季度货币政策执行报告，在专栏中对租金收益率进行解读，和我们年初报告《楼市冷暖，租金先知》内容一致，打破市场长期对静态租金收益率的误读。
投资要点：
央行发布二季 度货币政策执行报告，进一步深化利率市场化，预计对居民贷款支持力度将继续加大。报告中提到，6 月个人住房按揭贷款利率降至3.45%，年初以来已经下行52bp，同比2023 年同期则下降66bp，可见2024 年以来，居民贷款利率出现比较明显的下降。
目前，针对居民贷款的发放，一方面是参考LPR5Y，另一方面是各地因城施策对减点做出不同幅度的调整。央行报告进一步显示，6 月企业贷款加权平均利率为3.63%，年初以来下行12bp，考虑到居民按揭贷款更为优质，预计目前的利率仍然有下降空间，来更大力度的支持居民购房。
在专栏3 中，央行重点提出了“支持住房租赁产业可持续发展”，并对租金收益率做出了详细的阐述，和我们判断一致，需要将增长率考虑在内，这才是真实的可比收益率。我们在2023 年12 月发布的年度策略报告《重组，元年》和2024 年1 月发布的专题报告《楼市冷暖，租金先知》当中，都提到了租金收益率的正确使用方式。市场普遍计算的租金收益率仅仅是不可比口径下的实际收益率，要和其它资产类别比较，需要调整为名义收益率，即将增长率考虑在内。
本次央行货币政策执行报告专门强调了对比方法，其用静态收益率代表实际收益率，用动态收益率代表名义收益率，并用动态收益率和其他资产类别收益率做比较，我们认为，这才是对租金收益率的正确使用。
与直觉相反，静态租金收益率和租金本身是反向关系，因此，租金增长率比静态租金收益率更为重要，要保证租金增长率的可持续性，而非租金收益率本身。相比于静态的租金收益率本身，增长率更加重要，这也是过往经济持续增长的直接体现。按照央行报告，过去10 年，CPI 下的租金分项的年均收益率为1.2%，若未来继续保持这一水平，则动态的收益率将提高到3%以上，和我们此前的测算一致。同时，由于房价作为租金的贴现，在发生变动时，房价变动等于租金变动乘以久期，且久期大于1，因此，一旦租金上涨，则由于房价上涨更快，会带来静态租金收益率的下行。因此，要提高资产收益率水平，增长率更为重要。
租金增长率的上涨，短期靠信用扩张，中期靠经济可持续增长，维持板块的两端配置建议。一方面，选择低杠杆的龙头企业，推荐招商蛇口、中新集团、保利发展等，另一方面关注重组进展，受益标的为旭辉控股集团、融创中国等。
风险提示：市场需求加速下行。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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