房地产1-7月月报：房地产投资偏弱 销售低位 地方收储政策加速落地

　　本期投资提示：
　　7 月投资端仍较弱，投资降幅扩大、开工、竣工降幅收窄。1-7 月累计来看，投资同比-10.2%（计算值-10.1%），较前值-0.1pct；新开工同比-23.2%，较前值+0.5pct；施工同比-12.1%，较前值-0.1pct；竣工同比-21.8%，较前值持平。7 月单月来看，投资同比-10.8%，较前值-0.7pct；开工同比-19.7%，较前值+2.0pct；竣工同比-21.8%，较前值+7.8pct。我们认为，目前房地产行业投资端依然较弱，并考虑到本轮周期中供给主体的过度出清及补库存的困难，从而导致后续投资仍将处于偏弱状态，并且预计投资修复节奏也将显著慢于以往周期。我们维持2024 年预测：投资同比-11.5%、开工同比-15.6%、竣工同比-16.8%。
　　7 月销售端降幅略扩大，销面同比-15.4%、销金同比-18.5%。1-7 月累计来看，销售面积同比-18.6%，较前值+0.4pct；销售金额同比-24.3%，较前值+0.7pct；销售均价同比-7.0%，较前值+0.4pct。7 月单月来看，销售面积同比-15.4%，较前值-0.9pct；销售金额同比-18.5%，较前值-4.2pct；销售均价同比-3.7%，较前值-3.9pct。我们认为，目前房地产行业销售端依然较弱，并且预计购房力和购买意愿偏弱将在需求端约束销售修复，而供给主体的过度出清及补库存的困难将在供给端约束销售修复，因而判断销售或在短期维度仍处于需求中枢之下，导致总量仍偏弱，但结构有弹性。我们维持2024 年预测：销售面积同比-10.4%、销售金额同比-14.9%、销售均价同比-5.0%。
　　7 月资金端低位改善，融资资金降幅收窄、定金降幅收窄、按揭走弱。1-7 月累计来看，资金来源同比-21.3%，较前值+1.3pct。7 月单月来看，资金来源同比-11.8%，较前值+3.4pct。从7 月各资金来源同比来看，国内贷款同比-3.8%，较前值+4.7pct；自筹资金同比-6.3%，较前值+0.2pct；定金及预收款同比-12.8%，较前值+9.5pct；个人按揭贷款同比-34.0%，较前值-8.7pct。7 月资金来源同比维持低位，其中，融资资金中，国内贷款、自筹资金降幅收窄，销售回款中，定金及预收款降幅收窄、个人按揭降幅扩大。我们认为，预计后续房地产资金来源仍处于略偏紧状态，但随着近期行业政策的持续放松，预计资金来源也将逐步改善。
　　投资分析意见：投资偏弱，销售低位，地方收储政策加速落地，维持“看好”评级。在房地产基本面经历了深度调整之后，当前按揭负担比、租金回报率、千人开工套数等三大底部信号显现，预计房地产行业的自然需求底有望来临。与此同时，4 月底新表态以来，430、517、607、730 等政策密集推出，政策思路由供给侧转为需求侧，聚焦去库存、稳房价目的明确。此外，730 再次强调积极支持收储有望助力收储提速，有利于改善市场供需关系和修复房企资产估值。我们维持房地产“看好”评级，推荐优质产品力房企：A 股：滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份、新城控股；H股：华润置地、建发国际、中海外发展、越秀地产、龙湖集团；建议关注：我爱我家、城建发展、贝壳、绿城管理。此外，维持物业管理“看好”评级，推荐：华润万象、招商积余、保利物业、中海物业、万物云。
　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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