房地产行业深度研究报告：农村土地破局

　　我国农村“三块地”改革分为农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地改革。我国土地分为农用地、建设用地、未利用地，其中建设用地包括：1）国有城镇建设用地，主要位于城市市区，属于国家所有；2）农村集体建设用地，包括集体经营性建设用地、宅基地、农村基础设施与公益用地，属于村集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。
　　截至2016 年我国农村集体建设用地约3.2 亿亩，宅基地约占6 成。1）2016 年末全国农用地面积约96.8 亿亩，建设用地面积约5.9 亿亩，其中国有建设用地2.7 亿亩、集体建设用地3.2 亿亩。2）根据自然资源部估算，2016 年全国宅基地面积约1.84 亿亩，约占农村集体建设用地面积的58%。3）参考国务院发展研究中心农村经济研究部叶兴庆对集体经营性建设用地面积的测算，截至2013 年底集体经营性建设用地面积约0.42 亿亩，占农村集体建设用地比重约13%。
　　过去试点集体经营性建设用地同价同权入市，是为了打破地方政府对土地一级市场的垄断，但实际运行中因收益分配不均衡，影响政策实施效果。1）过去集体土地必须征收为国有土地后方可出让使用权，地方政府主导土地征收、出让，获得主要土地增值收益；我国提出集体经营性建设用地与国有土地同价同权入市，主要目的是为了打破地方政府对土地一级市场的垄断，保障农民利益，同时也能增加土地供应，起到平抑地价效果。2）入市的集体经营性建设用地用途限制在工业、商业、租赁住房等持有运营类业态，难以起到平抑住宅地价的作用；同时集体经营性建设用地同价同权入市难度较大，集体土地入市收益主要归于村集体成员，会对国有建设用地形成竞争，影响地方政府推进集体经营性建设用地入市的积极性。
　　宅基地无法进行抵押，有偿转让仅限于本集体经济组织内部，现实中还存在一户多宅、粗放利用等问题。1）过去宅基地制度设计的主要目标是保障农民“居者有其屋”，要求集体所有、成员使用、无偿分配、限制流转、禁止抵押，但随着经济发展农民最基础的居住得到较好保障，过去的宅基地制度难以满足农民宅基地变现、成为进入城市启动金的需求。2）我国积极探索宅基地“三权分置”有效实现形式，但当前农民仍对占有的宅基地缺乏自由处置权，有偿退出范围有限。3）宅基地管理中一户多宅和超标准建房普遍存在，2016 年全国农村人均宅基地面积为214 平米/人，超过大部分省市规定的人均宅基地120平米/人的控制标准；而由于宅基地取得无价，存在粗放利用问题，据自然资源部2018 年4-6 月的调研，16 省份闲置宅基地约860 万宗，占比6.32%。
　　当前农地改革面临商品房供给过剩后的下行期，集体经营性建设用地入市在当下反而增加城市库存。部分城市展开试点，给予退还宅基地的农民购房补贴。1）与过去农地改革试点面临的市场环境不同，当下房地产市场处于供给过剩后的下行期，2024 年4 月百城新建商品住宅库存去化周期为26.5 个月，去化周期较2021 年上半年已增加一倍，此时集体经营性建设用地入市反而增加城市供给。2）部分城市探索农民宅基地退出后，给予购房补贴，作为进入城市启动金。
　　投资策略：前期报告我们重点提示警惕2024 年二手房和新房的相互挤压，当前已经有一定体现。行业的估值机会并非来自于销售见底，而是房价见底，需要推演出房企合理的销售规模及净利润率，进而推演出稳态下的ROE，才能预期板块趋势性机会。未来农地改革可能成为推动农民进城、实现地产真正去库存的突破口之一，建议关注华润置地、中国海外发展、绿城中国、华润万象生活、招商蛇口、城建发展、中新集团、贝壳-W。
　　风险提示：收入预期恶化，负反馈延续；宅基地及集体经营性建设用地面积估算可能存在偏差。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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