地产及物管行业周报：住建部强调积极推进存量收储 22城计划试点房屋养老金制度

　　本期投资提示：
　　房地产行业数据：上周（24/8/17-24/8/23）34 个重点城市新房合计成交255 万平，环比+22%；其中，一二线环比+25%、三四线环比-11%；8 月累计一手房月成交同比-19%，较7 月+5pct；其中，一二线同比-14%、三四线同比-52%，分别较7 月+8pct 和-11pct。上周13 个重点城市二手房成交107 万平米，环比+2%；8 月累计成交同比+8%，较7 月-26pct。库存方面，上周15 城推盘74 万平米，对应成交推盘比1.22 倍，最近三个月（24 年5-7 月）分别为1.02 倍、1.26 倍和1.12 倍。截至上周末，15 城可售面积9,670 万平米，环比-0.2%；3 个月移动平均去化月数为19.6 个月，环比下降0.1 个月。目前短期库存去化月数进一步走高，但我们认为行业供给过度出清，行业中期库存处于低库存阶段，但结构中老库存及短期无效库存均在走高。
　　主要政策新闻：宏观方面，住建部召开党组（扩大）会议，会议强调，要下大力气完成全年目标任务；国新办举行“推动高质量发展”系列主题新闻发布会，住房和城乡建设部提到，要打好商品住房项目保交房攻坚战，积极推进收购已建成的存量商品房用作保障性住房工作，建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项制度，构建全生命周期的房屋安全管理长效机制，上海等22 个城市目前正开展试点。因城施策方面，广西、哈尔滨、兰州和长沙等省市计划征集收购商品房用作保障性住房；厦门调整房产落户政策；上海计划明年在全市推开房屋养老金制度；唐山开展商品房“卖旧买新、以旧换新”工作，实施购房补贴；长沙调整住房贷款政策，无房家庭可按首套房标准申请商业贷款。
　　公司动态跟踪：业绩方面，24H1，保利发展归母净利润约74.2 亿元（同比-39.3%），绿城中国归母净利润20.4 亿元（同比-19.7%），龙湖集团归母净利润58.7 亿元（同比-27.2%），天健集团归母净利润2.5 亿元（同比-73.6%），建发国际集团归母净利润8.2 亿元（同比-36.4%），万物云归母净利润7.7 亿元（同比-22.7%），绿城管理控股归母净利润为5.01 亿元（同比+5.8%），绿城服务归母净利润为5.0 亿元（同比+21.5%），保利物业归母净利润8.5 亿元（同比+10.8%），越秀服务归母净利润2.8 亿元（同比+12.1%）。融资方面，保利发展拟发行可转债，总额不超过95 亿元。
　　一周板块回顾：板块表现方面，SW 房地产指数下跌3.78%，沪深300 指数下跌0.55%，相对收益为-3.23%，板块表现弱于大市，在31 个板块排名中排第26 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的房地产个股分别为：深振业A、合肥城建、西藏城投、中国国贸、三湘印象，上周涨跌幅排名后5 位的房地产个股分别为津投城开、济南高新、栖霞建设、空港股份、光大嘉宝。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌2.17%，沪深300 指数下跌0.55%，相对收益为-1.61%，板块表现弱于大市。当前主流AH 房企24/25PE 均值分别为6.0/5.4 倍；物管24/25PE 均值分别9.7/8.3 倍。
　　投资分析意见：在房地产基本面经历了深度调整之后，当前按揭负担比、租金回报率、千人开工套数等三大底部信号显现，预计房地产行业的自然需求底有望来临。与此同时，4 月底新表态以来，430、517、607、730 等政策密集推出，政策思路由供给侧转为需求侧，聚焦去库存、稳房价目的明确。此外，730 再次强调积极支持收储有望助力收储提速，有利于改善市场供需关系和修复房企资产估值。我们维持房地产“看好”评级，推荐优质产品力房企：A 股：滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份、新城控股；H 股：华润置地、建发国际、中海外发展、越秀地产、龙湖集团；建议关注：我爱我家、贝壳、城建发展、绿城管理。此外，维持物业管理“看好”评级，推荐：华润万象、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业。
　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。
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