地产及物管行业周报：中央要求化解风险、完善制度 LPR再降息推动房贷利率创新低

　　本期投资提示：
　　房地产行业数据：上周（24/7/20-24/7/26）34 个重点城市新房合计成交209 万平，环比+2%；其中，一二线环比+3.5%、三四线环比-10%；7 月累计一手房月成交同比-24%，较6 月-3pct；其中，一二线同比-22%、三四线同比-47%，分别较6 月-1pct和-18pct。上周13 个重点城市二手房成交116 万平米，环比-4%；7 月累计成交同比+36%，较6 月+19pct。库存方面，上周15 城推盘67 万平米，对应成交推盘比1.35倍，最近三个月（24 年4-6 月）分别为0.87 倍、1.02 倍和1.26 倍。截至上周末，15城可售面积9,733 万平米，环比-0.2%；3 个月移动平均去化月数为19.8 个月，环比+0.3 个月。目前短期库存去化月数进一步走高，但我们认为行业供给过度出清，行业中期库存处于低库存阶段，但结构中老库存及短期无效库存均在走高。
　　主要政策新闻：宏观方面，中共中央指出，加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求。支持城乡居民多样化改善性住房需求。充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权，因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。完善房地产税收制度。住建部召开党组会议，推动住房城乡建设领域各项改革；7 月，一年期LPR 从3.45%下调为3.35%，五年期LPR 从3.95%下调至3.85%。因城施策方面，临夏、吉安、荔浦支持”以旧换新“，广东省收购已建成存量商品房用作保障性住房。公积金政策方面，苏州、长春调整公积金缴存基数，苏州、惠州、内江、兰州、襄阳、黄石调整公积金贷款政策。
　　公司动态跟踪：业绩快报：24H1，招商蛇口营业总收入512.7 亿元（-0.3%），归母净利润14.2 亿元（-34.2%）。融资方面，城建发展第四期中期票据品种一5 亿元/2.21%/3+2 年、品种二5 亿元/2.34%/5 年；张江高科第一期超短期融资券10 亿元/1.88%/269 日。拿地方面，滨江集团竞得地块杭政储出[2024]72 号的国有建设用地使用权，建设用地面积为2.35 万平方米，容积率2.8，土地总价23.37 亿元。人事方面，中华企业宣布聘任吴韬为公司副总经理。回购方面，城建发展拟对第二次回购的7895 万股实施注销并相应减少注册资本。
　　一周板块回顾：板块表现方面，SW 房地产指数下跌2.69%，沪深300 指数下跌3.67%，相对收益为0.97%，板块表现强于大市，在31 个板块排名中排第19 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的房地产个股分别为：万通发展、市北高新、冠城大通、ST 中珠、*ST 金科，上周涨跌幅排名后5 位的房地产个股分别为福星股份、西藏城投、万业企业、张江高科、金地集团。物业管理板块个股平均下跌2.19%，沪深300 指数下跌3.67%，相对收益为1.48%，板块表现强于大市。当前主流AH 房企24/25PE 均值分别为6.4/5.8 倍；物管24/25PE 均值分别10.4/8.8 倍。
　　投资分析意见：一方面，在房地产行业基本面经历了深度调整之后，当前按揭负担比、租金回报率、千人开工套数等三大底部信号显现，预计房地产行业的自然需求底有望来临。另一方面，4 月底新表态以来，430、517、607 等政策密集推出，政策思路由供给侧转为需求侧，聚焦去库存、稳房价目的明确。我们认为房地产市场将逐步回归正轨、并判断本轮基本面修复将更为持续。我们维持房地产“看好”评级，推荐优质产品力房企：A 股：滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份、新城控股；H股：华润置地、建发国际、中海外发展、越秀地产、龙湖集团；建议关注：绿城管理、贝壳、我爱我家。此外，维持物业管理“看好”评级，推荐：华润万象、招商积余、保利物业、中海物业、万物云。
　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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