房地产开发行业点评：房屋养老金制度点评

　　事件：8 月23 日，在国新办举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上，住房城乡建设部副部长董建国表示：研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。
　　1、房屋养老金并非一个新词。2022 年湖南长沙发生“4·29”居民自建房倒塌事故后，房屋安全问题引起广泛关注。同年5 月国办印发《全国自建房安全专项整治工作方案》，在中央指导下各地也加速探索城乡房屋安全管理长效机制，包括探索建立房屋体检、房屋养老金、房屋质量保险制度。
　　2、我国城镇存量住房时间跨度长、数量大、房屋老化日益严重，需要政府介入对既有房屋安全承担更多责任，推行房屋养老金制度改革。①房屋老化、安全隐患近年来集中显现。截至2022 年底，中国城镇既有房屋中建成年份超过30 年的接近20%，预计到2040 年前后近80%的房屋将进入这个阶段。②现有住宅专项维修资金制度缴存基数低、续缴困难。基于国内收缴时间较晚，因此存在2000 年之前的房改房和部分商品房没有缴存、住宅专项维修资金缴存基数低等问题，导致房屋维修基金过往虽在保障小区公共部位日常维护和电梯等设施更新中发挥了一定作用，但因数量十分有限且续缴制度难以落实，现已难以满足城市房屋安全维护和老旧小区更新需要。③住房专项维修资金动用门槛过高，程序漫长。目前全国住宅专项维修资金结余超过1 万亿元，上海、北京、杭州等城市结余超过百亿元。当前各城住宅专项维修资金的提取率普遍较低，2022 年底北京商品住宅专项维修资金提取率不足10%，成都和深圳分别约为4%和5%；2019 年底山东的提取率只有3.3%。
　　3、房屋养老金制度改革体现政府责任与房屋安全问题。制度改革一大关键为在过往个人账户基础上增加以公共资金建立的公共账户，体现出政府对于民生安全领域的责无旁贷。其二在于通过政府介入使得房屋安全质量等级与维修更新改造标准具备规范性、公开性，有利于推动房屋养老金有序高效调用以及侧面压实建筑主体的安全责任。
　　4、房屋养老金制度并非我国独有，部分发达国家如美国、英国、日本、新加坡等在房屋养老金的运作上已相对成熟。发达经济体实践经验可总结为：1、以业主自付、业主收缴、业主自治模式为主；强化会计及律师作用，如通常业主组织的维修预算方案需经会计师审核及公示方可生效且可借助法律采用强制措施对养老金进行追缴。2、政府监管为辅。3、房屋养老金的运作包括正常提取使用及保值增值，保值方式包括购买保险、金融产品等。4、融合社会保险制度以应对房屋意外维修费用。5、除常规业主自筹资金与政府补贴外，另创新资金来源，部分国家房屋维修养老金融资模式还涉及私募基金、债券、贷款、融资担保机制等。
　　5、目前来看，我国房屋养老金尚处于初步探索期，在与发达成熟经济体齐肩上还有一定距离。针对我国国情，我们认为可能涉及的难点或阻力或有：①现有个人账户提取问题。②公共账户建立问题。③公共账户分配问题。整体来看，房屋养老金制度改革是对住房维修更新机制的完善，是国家为保障房屋安全所作的兜底性制度保障，相比成熟经济体而言我们还有很多细节需要探索，但正如住建部副部长董建国而言，试点政府先把公共账户建立起来是我们迈出的第一步。
　　风险提示：1）政策落地不及预期；2）未缴存现有住宅专项维修资金商品房的收缴工作不及预期；3）市场需求复苏不及预期。
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