克而瑞地产研究：上海、西安新房房价今年以来逆势上涨原因几何？

智通财经APP获悉，克而瑞地产研究发布报告指，2024年以来新房房价延续降势，在普遍飘绿的情况下，上海和西安却逆势翻红。总体来看，上海、西安新房房价韧性较强，一方面源于结构性因素影响，高改产品和豪宅产品集中入市，填补区域供应空白的同时也提升了房价；另一方面因短期市场热度较高，房企推盘取证审批价格也呈现小幅上行态势，成交均价因而随之“水涨船高”。究其根本，新房房价稳中有增还是依托居民购买力支撑，作为区域核心城市，持续虹吸周边人口，使得自身楼市有了很好的基本面支撑。

预判后市，克而瑞地产研究认为，上海今明两年仍为城市更新类豪宅供应井喷高峰期，房价还是有望延续当前增势，而西安房价增幅更多保持平稳，增幅或将不及上海。

01上海、西安新房房价逆势飘红，7月销售价格指数较70城分别增20和16.8点

克而瑞地产研究以2021年7月=100作为基点测算了上海、西安和70个大中城市此件商品住宅销售价格指数变动情况，可以看出，上海、西安保持增势，截止2024年7月末，上海房价较2021年7月上涨了12.3%，而西安房价较2021年7月上涨了9.1%，70城房价较2021年7月则回落了7.7%。

而从CRIC监测数据来看，上海、西安自2021年以来房价仍呈现出波动上行趋势，2024年前8月(数据截止至8月25日，下同)。上海、西安新房成交均价较2023年涨幅分别为15%和7%，涨幅在全国各城市中居前。

02涨价主因结构性因素：上海3000-5000万，西安300-400万高端盘成交占比持增

上海、西安新房房价持增一方面受到了成交结构变动影响，高改和豪宅类产品集中入市带动了成交份额扩容，结构性拉升了房价。以上海为例，“日光盘”频现江湖、销售额刷新纪录，上海豪宅市场正在走出“独立行情”，市场份额持续扩容。据CRIC监测数据，2024年前8月上海总价在3000万元以上的新房成交规模接近50万平方米，成交占比高达11%，较2023年上升了8个百分点，其中3000-5000万元增幅最为显著，由2023年的2%增长至8%。

细化到项目层面，我们可以发现今年上海房价主要依托单价超15万元/平高改和豪宅产品支撑。据CRIC监测数据，2024年以来累计13个高端盘(单价超15万元/平)入市，其中11盘开盘首日去化率超7成。黄浦区2024年迎来了豪宅盘供给量大爆发，中海·顺昌玖里、融创外滩壹号院二期、凯德·茂名公馆、城投露香园等多项目集中入市热销，带动了上海整体房价稳中有升。

西安如是，总价段中除了100-200万成交占比稳中有降之外，其余总价段均呈现出占比持增态势，其中300-400万增幅较为显著，由2023年成交占比18%增至2024年前8月成交占比21%。

03涨价次因是项目本身预售审批价格稳中有增，供应价格上行带动成交房价持增

从供应价格来看，预售证价格保持增长也推高了新房成交均价。下表罗列了上海和西安部分同项目同产品类型2023年和2024年预售证销售报价，可以看出基本都保持了5%-20%左右增幅。

以上海浦东绿城前滩百合园项目联排别墅产品为例，2023年至今项目共有三个批次取证，整体预售价格节节攀升，以2024年8月预售价格达到了162504-182757元/平方米，较2023年4月增长了2成左右。再如黄浦区绿城·外滩兰庭项目高层产品，2023年1月推出高层产品报价在128517-167217元/平方米，2024年3月预售证价格直接升至151194-183694元/平方米，增幅高达10%-18%。

西安热点片区诸如高新区、曲江新城、城北区部分改项目涨幅较为显著，以华润明德润府项目小高层产品为例，2023年至今项目共有三个批次取证，整体预售价格节节攀升，以2024年1月预售价格与2023年11月对比，涨幅高达14%。高新区南海高芯悦澜项目超高层产品如是，2023年1月预售价格为19758元/平方米，至2024年4月取证价格已增至21256元/平方米。

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