中报解读 | 滨江集团上半年营收和净利双降，全年千亿销售目标能否顺利达成？

三年前，滨江集团（SZ002244，股价8.29元，市值257.94亿元）董事长戚金兴一语道出开发商抢地背后的冷暖：滨江会努力做到1%~2%的净利润水平。如今进入项目结算阶段，高地价和高自持比例对利润的影响开始凸显。

中报显示，今年上半年，滨江集团实现营业收入242.01亿元，同比下降10.46%；归母净利润11.66亿元，同比下降28.74%：销售金额582.3亿元，在克而瑞房企销售榜排名提升至第八位。

“净利润下滑主要受交付体量同比减少及交付项目本身毛利下降影响。”滨江集团在中报中表示：“根据项目建设进度，今年楼盘交付主要集中在第四季度。本期公司结算毛利率较上年同期下降较多，主要因报告期内结算的主要项目为2020年、2021年获得的项目，该等项目因存在自持等原因导致毛利率较低，预计随着低毛利项目的交付，未来毛利率会逐步修复。”

毛利率同比下降8.71%

2021前后，房企规模竞速仍处于白热化阶段，随着杭州开启集中供地，头部房企掀起抢地潮，也使得当地的高溢价、高自持地块频出。彼时，市场分析人士就指出，过高的自持比例给企业带来较大回款压力，而且高溢价拿地叠加新房限价，必然压缩企房企的利润空间。

而滨江集团在2020年和2021年获得的项目，高自持和高地价已经在毛利率上有所反应。中报显示，今年上半年，滨江集团房地产开发项目结算毛利率9.58%，同比下降8.71%。此外，公司经营性净现金流为-45.8亿元，同比减少了116.6%。截至上半年末，公司尚未结算的预收房款为1394.4亿元。

开源证券在研报中指出，滨江集团上半年利润下滑，主要由于房地产板块结转毛利率下降至9.58%，现金流转负主要由于拿地强度较高，销售回款同比减少。

不过，持续深耕的大本营杭州仍然是滨江集团的“福地”。

上半年，滨江集团实现全口径销售金额582.3亿元。其中，霞映锦绣里和潮起江南城成为杭州地区上半年仅有的两个中签率低于10%并触发限售的项目。此外，奥印潮观府、翡翠嘉运府、棠前文栖府、棠月映翠和叠映里等项目的中签率均只有10%左右。

值得注意的是，滨江集团在杭州地区的营业收入同比增长了5.27%，而嘉兴地区和温州地区成为滨江集团销售收入下滑最大的区域，分别下降96.05%和89.9%；湖州和金华的销售额分别下滑57.05%和21.85%。从利润层面看，滨江集团在杭州地区的毛利率达到13.43%，远超过上半年9.58%的毛利率。

浙江省内土储超九成

对于2024年的销售目标，滨江仍然定在销售额1000亿元以上、占行业总规模的1%，全国排名在15名以内。截至8月末，滨江全口径销售额达到723.5亿元，按照月均销售额计算，如果“金九银十”传统旺季发力，基本能够实现千亿元的年度销售目标。

当下城市间市场高度分化，土储结构对于业绩和利润至关重要。截至报告期末，滨江集团土地储备中杭州占66%，浙江省内非杭州的城市占比25%，浙江省外占比9%。对比2020年末杭州占比65%、浙江省内占比18%、省外货值占比17%，滨江集团近几年调仓力度颇大，而杭州的货值也成为其稳定现金流的主阵地。

为继续稳固阵地，滨江集团上半年在杭州共拿地10宗，总投资金额223亿元，新增货值超350亿元；其中七八两月在杭州拿地3宗，拿地总金额50.4亿元，权益比100%。不过，滨江集团再次提及，在聚焦杭州、深耕浙江的基础上，浙江省外要重点关注上海，而投资金额控制在权益销售回款的40%以内。

从资金层面看，截至报告期末，滨江集团权益有息负债344.4亿元，较上年末下降15.6亿元；并表有息负债规模398.68亿元，较上年末下降16.5亿元，其中银行贷款占比79.5%，直接融资占比20.5%。扣除预收款后的资产负债率为55.09%，净负债率为22.86%。从债务期限构成上，短期债务为107.63亿元，占比仅为27%，低于期末货币资金（264.38亿元），现金短债比达到了2.46倍。

包括国信证券在内的多家机构指出，滨江集团上半年的开发物业签约销售规模、结转进度、盈利水平不及预期。此外，杭州市场去化不及预期、拿地不及预期等风险仍然存在。

不过目前来看，杭州市场仍然能为滨江集团带来持续的销售支撑。而导致毛利率较低的项目结算进度，以及2022年初开始获取的高利润地块项目何时开启结算，对滨江集团的全年业绩完成至关重要。

对此，滨江集团回应称，目前公司自持类项目中还有3个尚未交付结算，预计在今年年底前交付；2022年获取的项目中有部分将在今年交付结算。滨江集团也在年报中表示，预计随着低毛利项目的交付，未来毛利率会逐步修复。

交付方面，上半年滨江集团共有16个新盘顺利交付，剩余22个项目计划于今年下半年交付，预计全年交付442.54万平方米计容建筑面积。

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