房地产行业2024年中报总结：板块核心净利率转负 土地投资兑现度下降

　　核心观点：
　　收入下降业绩亏损，板块持续承压。根据公司中报，24 年上半年板块56 家房企实现营业收入1.34 万亿元，同比下降15%，归母净亏损460亿元，较23 年同期多亏333 亿元，自22 年起板块连续亏损，累计亏损规模达2008 亿元，结算规模收缩、表内外利润率下行、三费费率上行、减值规模提升是亏损的主要原因。利润率方面，24H1 板块房企扣税毛利率为11.1%，同比下降3.0pct，表外投资净收益同比下降48%。
　　房价下行叠加高价地集中结算较大程度上影响房企表内外盈利能力，营收口径销售管理费用率6.0%，同比基本持平，财务费用率4.8%，同比上升1.0pct，此外板块合计计提减值损失625 亿元，同比增长41%，自21 年以来板块连续3 年减值规模在2200 亿元以上。房企资产减值压力测试通常发生在四季度，24 年减值节奏有所提前，考虑当前房价仍处在下行通道，下半年减值压力仍然存在。24H1 板块房企净利率、归母净利率分别为-2.4%、-3.4%，在23 年转亏的基础上进一步下降1.1pct、1.2pct。扣除非经常项目后核心经营净利率为-0.6%，首次转负，在市场景气改善、房价边际企稳之前，房企业绩仍持续承压。
　　缩表第三年，可结资源减少。截至24H1，A+H 板块房企总资产规模17.79 万亿元，同比-8.9%，总负债规模13.69 万亿元，同比-10.4%，归母净资产2.39 万亿元，同比-4.9%。资产端，货币资金/总资产连续4 年下降（24H1 占比7.2%），主流央国企（中海宏洋、保利置业、绿城、越秀、中海发展、建发国际、保利发展、华润置地）占比超过10%，投资性房地产占比连续6 年提升，存货+长股投占比略有下降。负债结构中，A+H 板块房企预收账款3.45 万亿元，同比-27%，有息负债5.28万亿元，同比-3.1%，负债结构恶化，主要受出险房企拖累影响。
　　低景气环境销投市占率持续提升，开工缩量延续。销售方面，低景气环境下头部房企市占率仍持续抬升，八强房企24 年前8 月销售金额同比下滑29%，领先百强房企9.5pct，八强占百强房企销售金额比例从23 年的33%提升至38%。投资方面，投资选择集中在少数房企手中，24H1 仅建发国际、建发股份、越秀、滨江拿地力度超30%，房企投资范围更加聚焦，偏好高权益掌控收益。开工方面，重点房企24H1新开工面积同比-36%，年初开工计划完成率37%，较23H1 降低8pct，24 年低迷的销售表现持续削弱房企开工意愿，以24 年年初开工计划及23 年78%的计划完成率推算，24 年重点房企新开工降幅将达31%。
　　竣工方面，重点房企24H1 竣工面积同比-26%，低于统计局竣工22%的降幅，24H1 竣工目标完成率38%，假设24 年年初竣工计划完成率与23 年的95%持平，则样本房企24 年竣工降幅将达到23%。
　　风险提示。基本面不及预期，包括行业政策面改善力度不及预期；融资收紧；供给侧改革出清影响情绪，对于市场情绪产生扰动。
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