经营服务行业2024年中报综述：各赛道分化加剧 推荐交易中介商及优质物企

核心观点
纵观2024 年不动产经营服务行业中报表现，物管/商管行业整体增收不增利，业绩分化加剧，母公司仍是主要影响因素，绩优房企关联物企在业绩增速、盈利能力和回款效率等方面更具优势；重点物企在管面积同比提升12.0%；交易中介商在二季度展现了良好的盈利弹性，龙头公司贝壳仍在扩充门店及团队；代建服务商龙头绿城管理控股市占率持续提升，但订单、代建费与业绩增长放缓。房地产新发展模式构建速度加快，我们继续看好经营服务赛道，推荐交易中介商及绩优房企关联物企。
摘要
物管商管：在管规模增速回升，行业分化加剧，绩优房企关联物企表现更佳。2024 年上半年22 家重点物管及商管公司合计实现营业收入1111.8 亿元，同比增长6.2%，增速较2023 年下降3.6 个百分点；实现归母净利润63.0 亿元，同比下降37.5%，增速较2023 年下降38.3 个百分点。行业分化加剧，母公司仍是行业主要因子。关联方为绩优房企（通常为央国企背景）的物管公司在业绩增速、盈利能力和回款效率等方面均有显著优势。央、国企物企归母净利润同比增长9.0%，民企下滑91.5%。18 家重点物企在管面积合计52.6 亿方，同比增速达12%，结束2021-2023 年连续两年增速下跌，较2023 全年提升1.5 个百分点。
交易及其他服务：交易中介商展现良好盈利弹性，代建服务商承压，资产管理商表现分化。（1）交易中介商：二季度盈利大幅改善，房屋资管业务亮眼。2024 年上半年头部中介商合计实现营收467.8 亿元，同比下降2.5%；实现归母净利润23.7 亿元，同比大降41.3%。但强者恒强格局延续，二季度展现良好盈利弹性，以龙头贝壳为例，单季度实现净利润19.0 亿元，同比提升46.2%，实现经调整净利润26.9 亿元，同比提升13.9%。三家交易中介商的房屋资管业务合计实现营收111.5 亿元，同比提升73.1%。（2）代建服务商：市占率持续提升，但订单与代建费增长放缓，回款压力有所增长。典型企业绿城管理控股2024 年上半年新拓代建项目建面1746 万方，同比增长1.1%，新拓代建项目代建费41.9 亿元，同比下降18.1%；由于委托方资金承压，公司应收款项共计26.9 亿元，较2023 年年底增长23.1%；经营活动现金净流量出现较大幅度下降。需进一步关注销售市场表现及业主支付能力提升。
（3）资管服务商：资产运管业务更具韧性。基础设施代表公司首程控股2024 年上半年营收同比大增55.2%，资产运营业务稳中有增。商业不动产代表公司光大嘉宝因业务转型致业绩大幅下降，但资管规模保持平稳。
投资建议：看好交易中介商及绩优房企关联物企。（1）交易中介商：
看好一、二线城市地产调控政策优化带来的改善型需求释放，推荐交易中介商龙头贝壳。（2）运营服务商：行业业绩分化，看好绩优房企关联物企。推荐华润万象生活、中海物业、招商积余、绿城服务。
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