中报解读 | 滨江服务上半年营收和利润双增，业务结构变动致毛利率下滑

在已公布上半年业绩的上市物企中，滨江服务（HK03316，股价17.00港元，市值46.99亿港元）的营收增速排在第一位。

中报显示，滨江服务上半年实现收入16.5亿元，同比增长38.7%；毛利4.22亿元，同比增长32.6%；毛利率从去年同期的26.7%下降至25.6%；期内利润为2.7亿元，同比增长14.7%；公司权益股东应占期内利润为2.65亿元，同比增长14.9%；净利率为16.5%，较2023年同期的20.0%有所下降。

《每日经济新闻》记者注意到，在多个业务板块中，上半年滨江服务的物业管理服务板块收入同比增长，但占比有微降；非业主增值服务收入占比缩减，同时“5S增值服务”收入比重大增。同时，滨江服务源自独立第三方的业务占比上升明显。

业务结构变动致毛利率下滑

自2023年下半年起，“增收不增利”“现金流紧缩”开始困扰物业企业。外拓风险加大、规模扩张承压之下，部分业绩稳定增长的物企不约而同地向“增值服务”要收益。

记者注意到，滨江服务从2022年起便提出“将5S增值服务视为未来的利润增长引擎”，将业务板块划分为物业管理服务、非业主增值服务及5S增值服务，形成综合服务范围。

其中“5S增值服务”包括家政服务、经纪服务、家装服务、向业主销售家具、停车位及储藏室以及其他社区增值服务。尽管物业管理服务仍是滨江服务2024年上半年的主要收入来源，但增长势头已经明显不及增值服务，5S增值服务的占比同比上升13.8个百分点至29.9%，收入同比增长158.5%达到4.94亿元。

比较滨江服务2021年到2024年的4次中期业绩，5S增值服务收入分别为0.66亿元、0.61亿元、1.91亿元和1.36亿元，占比分别为11.1%、7.4%、16.1%和27.4%，正逐渐成为收入的重要支柱。

而传统的物业管理服务收入同比增长25.9%至9.05亿元，占总收入比重约54.9%，相较去年同期的60.4%减少5.5个百分点。同时，非业主增值服务收入2.51亿元，同比下降10.3%，占比15.2%，同比减少了8.3个百分点。

在利润层面，5S增值服务对利润的贡献度也不可小觑。5S增值服务产生的毛利增长103.7%至1.36亿元，占比达到约31%；而物业管理服务贡献的毛利为1.78亿元，占比为42.3%，两者贡献度的差距较2023年同期有明显缩小。

不过记者注意到，滨江服务业务结构变动的同时，也带来了毛利率的波动。

上半年，滨江服务的毛利同比上升32.6%至4.22亿元，但毛利率从去年同期的26.7%下降至25.6%。主要原因是，毛利最高的非业主增值服务板块收入和利润规模同比收缩，毛利占比下降了10个百分点。同时，营收占比最大物业管理服务虽然毛利率增长5个百分点至19.7%，但拉低了均值。

此外，快速增长的5S增值服务贡献了近三成的毛利，但毛利率下降了7.4个百分点至27.4%，毛利率拉动作用仍有限。

据中物智库统计，上半年62家上市物企中，滨江服务的营收增长速度（38.7%）排在第一位；62家上市物企平均毛利率跌至20.7%，滨江服务处于前1/3水平。

滨江服务方面称，车位及储藏室销售服务和优居服务中硬装业务的快速增长推动了5S增值服务的上升。从利润层面看，也正是由于硬装服务发展迅速，相应板块出现毛利率下降。

对于物业企业告别高利润时代，中指研究院物业事业部总经理牛晓娟向每经记者表示：“物业管理行业正步入转型升级的关键时期，物业企业高毛利时代短期内将较难再现，追求合理利润，‘长坡薄雪’才能持续良性发展。”

独立第三方业务占比明显上升

与母公司滨江集团步调一致的是，滨江服务高度聚焦在经济发达的浙江省内和大本营杭州。

截至今年6月30日，滨江服务在管建筑面积约为6310万平方米，较2023年同期增长29.6%。其中，位于杭州的在管项目面积占比达63.6%，浙江省内在管面积占比97.2%。目前合约项目扩展至浙江省、江苏省、江西省、广东省、海南省、上海等21个城市。

截至报告期末，滨江服务已签署的合约建筑面积约9000万平方米，较2023年同期增长21.3%。此外，滨江集团上半年拿地10宗，其中不乏高溢价热门地块，均有望成为后续业务增长的重要支撑。

从管理费上看，上半年滨江服务平均物业管理费约为每月每平方米4.17元，较去年统计降低了0.1元。但根据中指研究院对全国20城物业服务均价的统计，杭州市均价2.93元/平方米/月，滨江服务的物管平均费用水平远超过杭州的平均水平。

值得注意的是，滨江服务源自独立第三方的业务占比上升明显。截至6月30日，公司在管面积中，源自独立第三方的建筑面积占比已提升至57.7%，较去年同期增长了1.6个百分点。上半年净增加的在管建筑面积与合约建筑面积中，源自独立第三方的比例分别达到65.2%与67.4%。

具体来看，上半年滨江服务凭借在管西溪之星项目的表现，签约溪汀家园、西溪花城两个安置房项目，预计年饱和营收约1800万元。同时，中标多个高质量存量住宅项目，如天誉湾、旭江华庭等，预计年饱和营收均超千万元。

“集团以多种途径进行外拓，外接项目呈现来源多样化的特性，包括但不限于市场直拓、保持与战略合作伙伴的友好关系以及承接政府项目。”滨江服务在中报中表示。

从财务状况来看，至报告期末，滨江服务流动资产为27.37亿元，同比增加5.1%；现金及等价物8.67亿元，同比减少40.4%，主要是由于支付款项及购买定期存款理财产品。公司无贷款或借贷，合约负债17.14亿元，同比增加10.2%，主要是由于项目数量增加及预收物业费增加2.33亿元。

对于物业行业的发展趋势，牛晓娟分析称，物企将重点围绕多个维度展开竞争：一是服务品质与差异化竞争；二是外拓能力的竞争；三是规模较大之后如何整合的竞争；四是智能化与数字化转型；五是跨界合作与资源融合，这种策略不仅有助于物业企业进一步拓宽服务领域，还能显著提升市场综合竞争能力。

每日经济新闻

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