房地产行业点评：中央再出政策组合拳 助力地产企稳

　　事件
　　2024 年9 月24 日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，介绍金融支持经济高质量发展有关情况。会上多项重磅政策同时推出，央行加大货币政策调控强度，进一步支持经济稳增长，加速地产企稳进程。
　　点评
　　降低存量房贷利率方面，预计平均降幅0.5pct 左右。据央行数据，截至2024 年第二季度末，全国新发房贷利率已降至3.45%，而目前存量房贷的利率普遍在4%以上。新增与存量的房贷利率差距较大，下调存量房贷利率是应有之义。央行行长表示此次存量房贷利率下调预期平均降幅0.5 个百分点，预计惠及5000 万户家庭，1.5 亿人口，平均每年减少家庭利息支出1500 亿元左右。下调存量房贷利率能够减少大量家庭的每月房贷支出，有利于提振消费及减轻二手房抛售压力。
　　去库方面，在收购房企存量住房及土地方面双管齐下。一方面央行将优化保障性住房再贷款政策，5 月17 日创设的3000 亿元保障性住房再贷款中的央行资金支持比例将由60%提高至100%，增强对银行、收购主体的市场化激励。
　　另一方面央行将支持收购房企存量土地，在将部分地方政府专项债券用于土地储备基础上，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，盘活存量用地，缓解房企资金压力。必要时，人民银行可提供政策支持。收购存量房及存量土地一方面可以缓解房企的资金压力，另一方面可以降低既有及潜在库存。当前多地收储已经落地，随着资金及政策支持力度的加大，收储细则的规范，去库存有望加速落地。
　　需求侧方面，二套房首付比例降至历史最低的15%。全国层面不再区分首套房二套房，统一最低首付比例全部为15%。各地可以在此基础上因城施策，自主确定辖区内是否实施差异化的首付比例下限安排。二套房15%的首付比例已降至历史最低，二套房置业门槛大幅下降，有利于激发改善性需求入市。同时，后续降息后房贷利率亦有望跟降，降低购房的按揭负担。
　　货币政策方面，央行降准降息，释放流动性，LPR 及房贷利率有望进一步下降。在降息方面，7 天逆回购操作利率从1.7%下降20 个点至1.5%，在市场化利率的机制下，将带动国内市场基准利率的调整，带动中期借贷便利下调0.3%，预计LPR 和存款利率也将随之下行0.2%—0.25%。若五年期以上LPR 下降，则后续国内主要城市的房贷利率有望降至3%的水平，进一步释放需求，房贷利率与租金回报率之差逐渐收敛，加速市场底部的到来。在降准方面，近期将下调存款准备金率0.5 个百分点，向金融市场提供长期流动性约1 万亿元。在今年年内还将视市场流动性的状况，可能择机进一步下调存款准备金率0.25-0.5 个百分点。
　　融资方面，经营性物业贷和金融16 条政策延期2026 年底。央行及金管总局共同将今年年底到期的经营性物业贷款和“金融16 条”这两项政策文件进一步延期到2026 年底。通过将房地产金融政策延期，继续对房企敞开融资渠道，提供资金支持，减轻房企流动性压力，能够防止更多房企出险，稳定市场情绪。
　　投资建议
　　本次新闻发布会再度出台一系列政策支持地产，行业迎来新一轮政策风口。当前地产板块基本面仍在筑底，政策预期强，同时叠加低估值、低仓位，因此短期内弹性较大。推荐深耕高能级城市、主打改善产品，行业企稳后将率先受益的稳健型房企，如越秀地产、中国海外发展、滨江集团；推荐受益于政策利好不断落地，对政策较为敏感的房产中介平台贝壳-W；推荐物管稳健发展，商管具备核心竞争力，业绩持续增长，积极分红的物管商管龙头华润万象生活。
　　风险提示
　　宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约
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