房地产开发行业：政治局会议点评：维稳房地产态度明确 后续配套资金及落地效果是主要观察点

　　事件：9 月26 日，政治局召开会议，分析研究当前经济形势，部署下一步经济工作。
　　这是近年来首次在非常规月份（4 月、7 月、12 月之外）涉及经济议题的政治局会议。其中提到“要全面客观冷静看待当前经济形势，正视困难、坚定信心”、“要抓住重点、主动作为，有效落实存量政策，加力推出增量政策”，体现了中央对于目前经济形势的关切，以及对稳定经济的决心。
　　宏观货币政策方面，进一步强化降准降息预期，预计房贷利率将进一步下降。此次政治局会议提到“要降低存款准备金率，实施有力度的降息”。鉴于此前在924 国新办新闻发布会中，央行方面已经宣布降准降息，打开了5 年期以上LPR 下调的空间，此次政治局会议进一步强化降准降息预期；同时配合存量房贷利率即将调整，我们预计房贷利率水平将进一步下降。
　　首提“促进止跌回稳”，中央对房地产维稳和支持态度已十分明确，“存量”与“增量”两手抓。地产政策大方向上，提到“要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量”。（1）表述上更加坚决，正视了目前房地产行业遇到的阶段性困难，提出了“促进止跌回稳”。
　　尽管没有指明是量还是价，但是按照市场规律量在价先，我们认为接下来政策会针对提振成交量出台；（（2）相较于今年4 月和7 月政治局会议“消化存量、优化增量”表述更进一步，我们认为一方面指引存量商品房收储的加力推进、存量闲置土地的继续盘活，这一点在924 的会议中政策已经有推进，包括优化中央支持收储政策，提高央行资金支持比例至100%；支持收购房企存量土地，在将部分地方政府专项债券用于土地储备基础上，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，缓解房企资金压力。另一方面指引新增供给方面的进一步优化，包括对于库存去化周期较长的城市限制土地供应，同时对开发商商品住宅建设提出更高的品质要求，进一步提高得房率、逐步取消容积率限制、逐步取消售价限制、推进现房销售等，以满足人民群众对优质住房的新期待。
　　因此我们认为将利好持续深耕核心城市的品质房企。
　　北京、上海、深圳限购政策有望边际松动，后续政策落地及效果是下阶段主要观察点。具体政策上，会议提到“要回应群众关切，调整住房限购政策”。如果比照2023 年7 月政治局会议新提出“适时调整优化房地产政策”，该会议后开启了核心一二线城市的政策松绑进程，即我们此前报告所说的“进入政策调控深水区”。那么对于此次9 月政治局会议，考虑到现行地产政策放松已经较为全面地覆盖了包括广州在内的核心城市，则“调整住房限购政策”较为明确指向了北京、上海、深圳的限购政策。我们认为现阶段全面放开的概率不大，更多可能是在外围作边际上的放松。
　　后续政策落地及效果是下阶段主要观察点。
　　融资端政策延续，继续提出土地盘活、财税金融等政策支持。会议继续强调了“加大‘白名单’项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地”、“降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式”。我们认为，房企融资端政策将在银行信贷端的协调机制的帮助下继续推进。在财税方面，契税、增值税等交易税费，有望在全国范围进一步地调整。
　　投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023 年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014 年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3 二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。
　　5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上的配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1）开发：A 股的招商蛇口、滨江集团、保利发展、华发股份、建发股份；H 股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A 股关注招商积余；H 股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等；3）中介：贝壳；4）地方城投承担更多保交房、保障房等的任务，利好主要地方城投企业。
　　风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。
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