房地产行业：926政治局会议政策解读：加大财政货币力度 首提房地产止跌回稳 强调要回应群众关切

　　事件
　　9 月26 日，中共中央政治局召开会议，会议强调：1）要加大财政货币政策逆周期调节力度，保证必要的财政支出，切实做好基层“三保”工作。要发行使用好超长期特别国债和地方政府专项债，更好发挥政府投资带动作用。要降低存款准备金率，实施有力度的降息。要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大“白名单”项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。2）会议要求，各地区各部门要认真贯彻落实党中央决策部署，干字当头、众志成城，充分激发全社会推动高质量发展的积极性主动性创造性，推动经济持续回升向好。
　　点评
　　宏观：加大财政货币政策逆周期调节力度，保证必要的财政支出。1）会议指出“当前经济运行出现一些新的情况和问题。要全面客观冷静看待当前经济形势，正视困难、坚定信心，切实增强做好经济工作的责任感和紧迫感。要抓住重点、主动作为，有效落实存量政策，加力推出增量政策，进一步提高政策措施的针对性、有效性，努力完成全年经济社会发展目标任务。”表明中央深刻认识到经济出现一些问题，强调主动作为；2）会议指出”要把促消费和惠民生结合起来，促进中低收入群体增收，提升消费结构“，表明中央对促消费、稳就业、提收入关注度持续提升，持续改善居民资产负债表。3）实操层面，政策指出要强调要加大财政货币政策调节力度，保证必要的财政支出，实施有力度的降息；“干字当头、众志成城”、“为担当者担当、为干事者撑腰“等措辞强烈、体现政府决心之深。
　　地产：首提促进房地产市场止跌回稳，强调要回应群众关切。1）会议首提要"促进房地产市场止跌回稳"，表明政府认识到房地产量价已然呈现超跌状态，尤其房价下降对居民资产端收缩明显，资产价格稳定有利于居民资产负债表稳步改善；同时，供给端严格控制增量、优化存量，改善房屋供需关系。2）会议提及”要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率”、“实施有力度的降息”，表明政府充分了解到群众关切所在，后续一线城市限购政策有望进一步松动；924 政策也提及降低存量房贷利率0.5 个百分点，预计短期内LPR 有望下调20-25BP，增量及存量房贷利率有望持续下行，降息通道顺畅。3）会议提及“支持盘活存量闲置土地”，而此前924 政策提及收储资金央行资金支持力度提升、范围扩展至土地，预计政府收储有望进一步加码。
　　政策频率提升、思路由供给侧转向需求侧，当前核心在于聚焦居民资产负债表修复。5月17 日，央行等四部委召开房地产政策吹风会，推出首付比降至15%、房贷利率下限取消、5000 亿政府收储等政策；6 月7 日，国常会强调“研究储备新的去库存、稳市场政策措施。并要求解放思想、拓宽思路”；7 月21 日，三中全会决定指出，支持城乡居民多样化改善性住房需求，充分赋予各城市政府房地产市场调控自主权；7 月30 日本次会议再度强调政府收储商品房作保障房；9 月24 日，国新办发布会上央行指出存量房贷利率下调50bp、二套房贷款最低首付比例由25%下调至15%、保障性住房再贷款央行资金支持比例由60%提高至100%；本次政治局会议全方位从宏观层面发力，更聚焦需求端，加大财政货币支持力度，覆盖消费、就业、收入各领域；同时地产层面给出稳定资产价格预期，限购、降低利率、加码收储，政策核心开始聚焦在居民资产负债表稳定修复，并预计后续房地产行业政策有望进一步加码。
　　投资分析意见：加大财政货币力度，首提房地产止跌回稳，强调要回应群众关切，维持“看好”评级。在房地产基本面经历了深度调整之后，当前按揭负担比、租金回报率、千人开工套数等三大底部信号显现，预计房地产需求有望筑底。今年430 年以来中央政策思路由供给侧转向需求侧，并在近期924 国新办会议和926 政治局会议后政策进一步聚焦需求侧和改善居民资产负债表，近期需求端政策频出将有利于改善市场供需关系，推动房地产市场止跌回稳，并修复房企资产估值。我们维持房地产“看好”评级，推荐优质产品力房企：A 股：滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份、金地集团、新城控股；H 股：华润置地、建发国际、中海外发展、越秀地产、龙湖集团；建议关注：我爱我家、贝壳、保利置业、城建发展、绿城管理。此外，维持物业管理“看好”评级，推荐：华润万象、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业。
　　风险提示：销售回款和融资资金趋紧，城中村改造和收储政策推进不及预期。
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