房地产行业：9月百强房企月度销售报告：“金九”成色不足 月末政策密集出台助力市场改善

　　9 月成交延续降势，百强单月权益成交额为年内仅次于1 月和2 月的低点，“金九”成色不足。9 月末重磅政策密集出台，包括924 央行宣布的数项与地产相关政策，926 政治局会议关于房地产“促进止跌回稳”等相关表述，以及四个一线城市购房政策跟进放松。我们认为，中央维稳和支持房地产态度已十分明确，市场在政策出台后情绪层面和信心层面有望得到改善，后续政策落地及效果是主要观察点。从累计情况看，1-9 月TOP100 房企实现操盘口径销售金额26338.6 亿元，同比降低36.6%，较上月累计同比降低0.1pct；权益口径销售金额为20849.9 亿元，同比降低36.2%，较上月同期持平。从9 月单月情况看，TOP100 房企实现单月操盘口径销售金额2517.1 亿元，同比降低37.7%，环比增长0.2%；权益口径销售金额1923.6 亿元，同比降低36.1%，环比降低3.3%。
　　TOP10 房企1-9 月操盘销售额降幅维持32%，其他梯队房企降幅在40%左右。
　　从2024 年1-9 月操盘销售金额来看，跌幅最小的是TOP10 房企，同比-32.1%；其次是TOP31-50 房企，同比-40.2%。跌幅最大的是TOP21-30 房企，同比-42.4%。
　　从1-9 月权益销售金额来看，跌幅最小的是TOP10 房企，同比-30.7%；其次是TOP51-100 房企，同比-39.1%。跌幅最大的是TOP11-20 房企，同比-42.2%。
　　对比2024 年1-9 月与上年同期，操盘口径销售的门槛均出现下降，跌幅最小的是100 强门槛。具体看，10 强门槛从1271.8 亿元下降至640.0 亿元，同比-49.7%；20 强门槛从484.6 亿元下降至258.5 亿元，同比-46.7%；30 强门槛从302.7 亿元下降至178.3 亿元，同比-41.1%；50 强门槛从187.5 亿元下降至106.3 亿元，同比-43.3%；100 强门槛从81.7 亿元下降至49.9 亿元，同比-38.9%。
　　百强房企9 月销售表现延续分化，国央企和相对稳健的民企累计跌幅较小。2024年1-9 月累计操盘口径销售额排名前五的是保利发展、中海地产、绿城中国、万科地产、华润置地，分别实现销售额2203、1889、1872、1684、1550 亿元。从累计操盘口径销售金额增速看，TOP40 房企仅1 家同比正增，重点房企中，绿城中国-2.6%、中海地产-16.8%、越秀地产-26.4%、保利发展-27.1%、华润置地-28.8%、招商蛇口-34.9%、华发股份-35.2%、建发房产-35.8%、滨江集团-38.6%。
　　投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023 年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014 年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们在上年提出的“只看好一线+2/3 二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上配置逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：1）开发：A 股的招商蛇口、滨江集团、保利发展、华发股份、建发股份；H 股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团等；2）物业：A 股关注招商积余；H 股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、万物云、绿城服务等；3）中介：贝壳；4）地方城投承担更多保交房、保障房等任务，利好主要地方城投企业。
　　风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。
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