房地产行业：一线城市楼市政策点评：北上广深响应中央精神 政策打出组合拳

　　事件：9.29~9.30，上海、深圳、广州、北京纷纷落实9.26 中共中央政治局会议精神，全面优化楼市政策。
　　上海放松外环限购并下调首付比例：非沪籍居民购买外环外住房，所需缴纳社保或个税年限由“满3 年”调减到“满1 年”；落实国家关于降低存量房贷利率政策；首套房商贷最低首付比例下调至15%，二套房下调至25%；将个人卖房增值税征免年限从5 年调整为2 年。另外，适时取消普通住房标准和非普通住房标准，自贸区临港新片区可增购1 套住房。
　　深圳放松限购并下调首付比例：取消商品住房和商务公寓转让限制，取得不动产权登记证书后，即可上市交易。个人住房转让增值税征免年限由5 年调整到2 年。首套和二套房贷最低首付比例分别调整为15%和20%；深汕特别合作区首套房、二套房首付比例统一调整为15%，取消利率下限。同时，优化分区住房限购政策。非户籍居民在福田区、罗湖区、南山区和宝安区新安街道、西乡街道购房社保年限由3 年降为1 年，其余区域不再看社保。
　　广州全面取消限购：广州成为一线城市中首个彻底退出限购政策的城市。本次限购政策调整后，广州市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房的，不再审核购房资格，不再限制购房套数。
　　北京放松限购并下调首付比例：北京出台8 条楼市新政，将首套房贷最低首付款比例下调15%，二套房下调至20%。京籍二孩以上家庭公积金可贷款额度上浮40 万元。非京籍五环内购房，社保或个税缴纳年限由“满5 年”调减为“满3 年”，五环外调减为“满2 年”，高层次和急需紧缺人才为“满1 年”。
　　通州区按全市统一政策执行。另外，将及时取消普通住房和非普通住房标准。
　　点评：四个一线城市快速响应中央精神，纷纷推出地产支持政策，充分体现了“促进市场止跌回稳”的决心。
　　1）广州虽然楼市松绑最为彻底，直接取消限购，但由于广州原本的政策已经较为宽松，因此对楼市需求的短期拉动作用可能相对较小。
　　2）深圳放松限购并下调首付比例，取消限售、降低交易税费。深圳的政策放松力度大于上海和北京，预计短期将对楼市成交特别是二手房的成交起到较为明显的拉动作用。
　　3）上海放松外环限购并下调首付比例，取消普宅标准，降低交易税费。从政策力度来看，上海的政策力度不及深圳，政策对二手房成交特别是改善性的大户型成交影响更为明显。我们认为，上海的新房放松力度较小，可能是由于近期上海新房成交量价企稳，8 月份新房成交价格领涨70 大中城市，楼市放松的紧迫性低于广州、深圳。
　　4）北京放松限购并下调首付比例，政策力度是一线城市中最保守的。此次放松后，广州不再限购，深圳非户籍仅核心区需要一年社保，上海非沪籍要求外环社保1 年、居住证达标且社保3 年享受沪籍购房待遇。北京的非京籍依然要求五环内社保3 年和五环外社保2 年，限购力度领跑一线城市。
　　风险提示：盈利能力继续下滑、销售不及预期、资产大幅减值的风险等
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