929楼市政策点评：一线城市限购再放松、存量房贷利率下降落地 止跌回稳强目标下政策加速落地

事件
9 月29 日，上海发布《关于进一步优化本市房地产市场政策措施的通知》，调整优化限购、信贷、税收等政策；深圳发布《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，整优化限购、信贷、税收等政策；广州发布《关于调整房地产市场平稳健康发展措施的通知》，取消居民家庭购买住房各项限购政策。
9 月29 日，中国人民银行发布〔2024〕第11 号公告，完善商业性个人住房贷款利率定价机制，推动降低存量房贷利率。
点评
国常会研究部署一揽子增量政策，三部委积极响应并协同发力、落地多项支持政策。9月29 日，国常会指出：“研究部署一揽子增量政策的落实工作”、“着力解决经济运行中的突出问题，努力完成全年经济社会发展目标任务”、“每一项政策都要明确责任分工，加快出台实施的节奏”、“各部门要不避难、不推责，形成强大的工作合力”、“要根据形势变化，及时研究新的增量政策”。央行落地存量房贷利率调降政策：“对于加点幅度高于-30 基点的存量房贷利率，将统一调整到不低于-30 个基点”、“预计平均降幅0.5 个百分点左右”、“各家商业银行原则上应在2024 年10 月31 日前对符合条件的存量房贷开展批量调整”、“取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制”等。央行和金融监管总局：将经营性物业贷款、金融16 条政策，延期到2026 年底。住建部表态：“充分释放住房城乡建设稳增长、扩内需巨大潜能……全力促进房地产市场止跌回稳”。我们认为，经过9.24 国新办会议、9.26 政治局会议、9.29 国常会、同时叠加多部委政策落地，大范围并密集政策推出代表了政府本轮解决经济运行问题、努力完成经济目标的决心之大，包括对房地产“止跌回稳”的强要求，也预示后续政策仍有望进一步加码。
上深广进一步放松限购，上海放松非核心区、深圳放松核心区、广州全面取消限购。9月29 日，上海、深圳、广州公布进一步放松限购。1）上海：非沪籍社保年限改为1 年（原为3 年），可购外环外1 套；非沪籍社保年限满3 年并居住证积分达标，享受沪籍家庭购房待遇，全市可购2 套；首付比例首套降至15%（原20%），二套主城区25%（原35%），差异化政策区域20%（原30%）；增值税征免年限由5 年调整为2 年；取消普宅标准。2）深圳：深户家庭可购买核心区2 套+非核心区1 套；单身可购买核心区1 套+非核心区1 套；非深户在核心区购买1 套（需要1 年个税或社保），非核心区不限购，多孩家庭可多买1 套；取消限售；增值税征免年限由5 年调整为2 年；首付比例首套降至15%（原20%），二套降至20%（原30%），深汕特别合作区首套、二套统一为15%。3）广州：全面取消限购。我们认为，9 月29 日上深广三个一线城市同时进一步放松限购，虽然本次城市间限购放松程度有强有弱，并且考虑到对周边城市的虹吸仍采取了渐进式的放松，但更重要的是在房地产“止跌回稳”的强要求下，此次放松可能只是一个开始，预计后续一线城市限购仍将进一步加码放松。
政策转向需求侧、进入加速落地期、“止跌回稳”旨在保房价、修复居民资产负债表。今年中期以来，房地产政策思路逐步演变、过程中不断完善、日趋对症下药。1）政策面转向需求侧。430 政治局会议以来，政策思路由供给侧转为需求侧，但是5-8 月，需求端政策虽有放松、但节奏偏慢、力度较弱，包括房贷降息和收储政策。2）设定“止跌回稳”底线要求。924 国新办会议，存量房贷利率下降，二首首付比降下调，收储政策加码；926 政治局会议，货币财政政策齐发力，首提要房地产止跌回稳，要回应群众关切。“止跌回稳”旨在保房价、并修复居民资产负债表。3）政策进入加速落地期。929新政中，国常会+三部委+上广深节前政策密集落地，预计后续政策仍有望进一步加码，包括货币政策、财政政策、房地产政策等。我们认为，要求房地产“止跌回稳”表态非常关键，一方面这代表了房价底线的强要求，这将是后续政府后续最优先呵护的指标，并预计为完成该目标后续楼市政策可以进一步加码，另一方面，这也代表了政府开始关注并着力改善聚焦居民资产负债表，房价的稳定也有利于房地产和消费等行业。
投资分析意见：一线城市限购再放松、存量房贷利率下降落地，止跌回稳强目标下政策加速落地，维持“看好”评级。今年430 以来中央政策思路由供给侧转向需求侧，并在近期924 国新办会议和926 政治局会议后政策进一步聚焦需求侧和改善居民资产负债表，财政货币政策齐发力，房地产放松政策频出，并要求房地产止跌回稳。同时，在房地产基本面经历了深度调整之后，当前按揭负担比、租金回报率、千人开工套数等三大底部信号显现，并在政策推动下预计房地产有望筑底企稳。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）产品力房企：滨江集团、招商蛇口、保利发展、建发股份、华发股份、华润置地、建发国际，关注绿城中国；2）估值修复房企：金地集团、新城控股、越秀地产、中海外发展、龙湖集团，关注新城发展、保利置业；3）二手房中介：关注我爱我家、贝壳；4）物业管理：华润万象、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业。
风险提示：销售回款和融资资金趋紧，城中村改造和收储政策推进不及预期。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

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