中泰证券：当前房地产销售与土地市场依然均处在低位 预计板块估值会随着政策呵护持续修复

智通财经APP获悉，中泰证券发布研报称，2024年Q3土地推出规划面积和成交金额同比下滑，可以看出土地市场整体表现与销售市场趋同，市场目前正在经历冷却期。但从溢价率和流拍率下降来看，开发商对未来市场的预期较为谨慎，市场也进一步更加健康。投资方面，当前房地产销售市场与土地市场依然均处在低位，但政策环境为近年来最宽松的时候，预计板块的估值会随着政策呵护持续修复。

中泰证券主要观点如下：

2024Q3全国土地供应及成交情况

土地推出建面方面，2024年Q3全国供给土地规划建面8.27亿方，同比增速为-14.2%。土地出让金方面，2024年Q3全国实现土地出让金0.72万亿，同比增速为-29.16%。

从溢价率数据来看，2024年Q3土地出让平均溢价率3.75%，相比2023年Q3下降0.15个百分点。从城市能级来看，2024年Q3一线、二线、三四线城市土地出让溢价率平均值分别为6.75%、3.14%、3.25%。从单月数据来看，2024年9月全国、一线、二线、三四线溢价率分别为4.24%、12.27%、1.97%、3.31%。

流拍率方面，2024年Q3平均流拍率为1.08%，2023年Q3流拍率为10.33%，相比下降9.25个百分点。2024年Q3，7-9月流拍率分别为1.82%、2.44%、0.00%。

高总价及高溢价率地块的城市分析

2024年Q3高总价地块数共有4宗，全部分布在一线城市。从城市分布来看，2024年Q3总价超过50亿元的地块北京有1块、上海有2块、广州1块。

从高溢价率城市数量来看，2024年7月，全口径土地溢价率超过20%的城市数目为17城(8月、9月分别为15、15城);溢价率超过30%的城市数目为6城(8月、9月分别为9、10城)。

住宅口径土地溢价率方面，2024年7月，全口径土地溢价率超过20%的城市数目为22城(8月、9月分别为14、17城);溢价率超过30%的城市数目为14城(8月、9月分别为9、13城)。从绝对数值来看，江苏、浙江和山东的累计土地出让金排名全国前三。

风险提示：

销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期，研究报告中使用的公开资料可能存在信息滞后或更新不及时的风险，第三方数据失真风险。

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