房地产行业点评报告：恢复专项债用于土地储备 新增去库存资金来源

　　事件：财政部发布会提出积极研究出台有利于房地产平稳发展的政策措施10 月12 日，财政部副部长廖岷在国新办发布会上介绍，积极研究出台有利于房地产平稳发展的政策措施，主要包括：（1）支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地，确有需求的地区也可用于新增土地储备项目；（2）用好专项债券来收购存量商品房用作保障性住房；（3）抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策，并进一步研究加大支持力度。
　　允许专项债券用于土地储备，两项措施支持收购存量商品房允许专项债券用于土地储备曾于2019 年9 月被国务院常务会议叫停，要求专项债资金不得用于土地储备和房地产相关领域。本次政策重启主要由于各地闲置未开发的土地相对较多，根据克而瑞数据，2021 年至2024 年5 月期间，重点30城含宅用地有46%由城投公司竞得，而其中全部开工的地块仅有20%，加上部分开工的地块，总体开工率22%，未开工建面约3.3 亿平。
　　财政支持消化库存商品房，优化完善相关税收在去库存领域，本次发布会再提收购存量商品房用作保障房，资金层面除了此前3000 亿元保障房再贷款资金，还新增专项债券和保障性安居工程补助资金两种形式，支持方式也从新建转为存量收购。近三年，中央财政安排了保障性安居工程补助资金2124 亿元、中央预算内投资2800 亿元，并统筹地方政府专项债券等，支持筹集各类保障房666 万套，我们预计后续各地去库存节奏和收储进程有望加快。《土地增值税暂行条例》第八条规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。当前已经有多个城市调整或取消了普通住宅标准，则后续开发企业跟普宅相衔接的增值税、土地增值税有望调低或取消，税费有望压降，盈利水平或将得到改善。
　　投资建议
　　9 月底以来，央行等金融三部委、国家发改委、财政部接连召开新闻发布会，介绍房地产一揽子宽松政策措施，本次财政部发布会提出运用地方政府专项债券、专项资金、税收政策等工具，支持推动房地产市场止跌回稳。恢复专项债用作土地储备可以调节土地市场供需关系、资金落地缓解房企现金压力，支持收购存量房可以实现去库存、满足保障住房需求，税收优化可以进一步降低购房成本，稳定市场预期，促进房地产市场止跌企稳。推荐标的：（1）投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企：保利发展、绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产、滨江集团、建发国际集团；（2）住宅与商业地产双轮驱动，同时受益于地产复苏和消费促进政策：新城控股、龙湖集团；（3）二手房交易规模和渗透率持续提升，房地产后服务市场前景广阔：贝壳、我爱我家。
　　风险提示：政策落地不及预期、资金到位不及预期。
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