房地产行业：住建部发布会政策点评：重启城改货币化意义重大 B端政策升级至C端政策

　　事件
　　10 月17 日，国新办举行新闻发布会，住建部部长倪虹表示：1）四个取消，充分赋予城市政府调控自主权，城市政府要因城施策，调整或取消各类购房的限制性措施。主要包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准。2）四个降低，降低住房公积金贷款利率；降低住房贷款的首付比例；降低存量贷款利率；降低“卖旧买新”换购住房的税费负担。通过落实已出台的政策，降低居民购房成本，减轻还贷压力，支持居民刚性和改善性住房需求。3）两个增加，一是通过货币化安置等方式，新增实施100 万套城中村改造和危旧房改造；二是年底前将“白名单”项目的信贷规模增加到4 万亿。
　　点评
　　重启城改货币化相比收储意义更为重大，预计城改规模有望更大、节奏有望更快。本次会议提及：通过货币化安置等方式，新增实施100 万套城中村改造和危旧房改造。我们认为，本次会议重启城中村改造、并且强调货币化安置，这是市场预期外的增量政策，其意义重大：1）城改货币化安置相对比收储存量商品房政策而言意义更为重大，前者是C 端政策、实现“去库存+增加需求+提升居民购买力”、直接利好居民，而后者更偏向B 端政策、实现“转移库存+化解企业债务风险”、相对更利好企业（尤其城投企业），这意味着政策聚焦从B 端债务化解进一步升级为C 端居民负债表修复，而目前在经历房价大幅下跌之后居民负债表的修复成为了核心关键点；2）城改货币化安置不仅只是房地产政策，而更多是宏观货币政策，参考此前棚改货币化安置，我们认为，城改货币化有望利好于房地产行业、房地产产业链、以及直接或间接相关消费，推动当地经济提升和居民购买力改善相互正向循环；3）城改货币化安置的规模有可能进一步提升，倪虹部长提及“35 个大城市有170 万套的需求，全国地级城市有297 个，大家可想而知，这种需求是实实在在的，而且还会有更大需求”、“只要前期工作做得好，我们还可以在100 万套基础上继续加大支持力度”，意味着未来或有更大规模；4）城改货币化安置的节奏有条件更快推进，城改政策曾在23 年7 月至24 年2 月中密集推动过，由于该阶段中主要城市的城改项目上报工作以及城改相关资金筹集工作都已经有了相对成熟的准备，同时首期的100 万套也都是相对比较成熟，预计其推进节奏也将更快。
　　收储资金新增专项借款，资金更多元、灵活性更强、成本降低，助力加快收储。本次会议提到：将会同相关部门，研究设立收购存量土地专项借款，作为专项债券的补充，中国人民银行提供专项再贷款支持。我们认为，收储资金新增专项借款叠加近期收储资金端政策的频繁落地，综合将助力加快收储：1）资金更多元化，除去中央保障性住房再贷款、政策银行、商业银行资金、专项债外，本次会议新增专项借款，资源来源更多元化，并意味着收储资金规模或将扩大；2）资金灵活性更强，参考此前棚改货币化安置，专项贷款是地方政府重要的扩表工具、在地方债务率考核方面具有较强的灵活性，本次新增专项借款主要用于收购存量土地，也将综合提升收储资金的灵活性、加快收储进度；3）资金成本降低：924 国新办会议中提及再贷款央行资金支持比例由60%提高至100%，1012 财政部会议要求专项债要合理降低融资成本，本次1017 住建部会议新增的专项借款具有低成本融资特性，综合将降低收储资金成本，降低收储难度。
　　增加“白名单”信贷规模，缓解房企压力和保交房，建设好房子利好高品质住宅。本次会议指出，至10 月16 日，“白名单”房地产项目已审批通过贷款达到2.23 万亿，年底前，将“白名单”项目信贷规模增加到4 万亿。城市房地产融资协调机制要将所有房地产合格项目都争取纳入“白名单”，应进尽进、应贷尽贷，满足项目合理融资需求。同时优化贷款资金的拨付方式，做到“能早尽早”。我们认为，这将缓解房企融资端压力，同时也有利于房企保交房的推进。此外，会议提到，我国住房发展已经进入了一个新阶段，从“有没有”转向“好不好”，推动建设不同面积、不同价位的“好房子”。我们认为，考虑到改善性需求有望逐步爆发、但高品质住宅供给稀缺、以及中央多次提及要求建好房子等多方面因素，我们认为高品质住宅有望成为成长新赛道，发展空间广阔。
　　投资分析意见：重启城改货币化意义重大，B 端政策升级至C 端政策，维持“看好”评级。今年430 以来中央政策思路由供给侧转向需求侧，并在926 政治局会议后政策进一步聚焦资产价格和改善居民资产负债表，并要求房地产止跌回稳，随后财政货币政策齐发力，房地产放松政策频出，其中重启城改货币化意义重大。此外，当前按揭负担比、租金回报率、千人开工套数等三大底部信号显现，预计房地产将有望筑底企稳。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）产品力房企：滨江集团、保利发展、招商蛇口、华润置地、建发国际、中海外发展，关注绿城中国；2）低估值修复房企：新城控股、越秀地产、建发股份、龙湖集团，关注金地集团、新城发展、保利置业；3）收储及城改受益房企：越秀地产、华发股份，关注城建发展；4）二手房中介：关注贝壳、我爱我家；5）物业管理：华润万象、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业。
　　风险提示：销售回款和融资资金趋紧，城中村改造和收储政策推进不及预期。
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