建筑材料行业研究：地产政策“组合拳” 我们关注哪些

事件：2024 年10 月17 日，国新办举办新闻发布会，围绕政策“组合拳”，关注“两个增加”边际变化。会议上介绍了“四个取消、四个降低、两个增加”组合拳，推动市场止跌企稳。我们认为，重点应当关注“两个增加”，一方面提到通过货币化安置等方式，新增实施100 万套城中村改造和危旧房改造；另一方面则是强调城市房地产融资协调机制要将所有房地产合格项目都争取纳入“白名单”。
“两个增加”：支持货币化安置+加大“白名单”项目贷款投放力度。
“两个增加”之一：五项政策支持货币化安置房改造，新增100 万套城中村和危旧房改造。从特点来看，1）此次货币化安置房改造，更强调资金平衡；2）规模上，新增100 万套城中村和危旧房规模，通过货币化方式加强政策力度。对比来看，2014-2017 年棚改共2286万套，货币化安置886 万套，平均货币化安置比例约38.8%；3）范围上，同样对比前一轮棚改货币化推动三四线楼市去库存，此次城中村和危旧房改造更强调大中城市，项目需求上，仅35 个大中城市，有需要改造城中村170 万套，全国城市需要改造危旧房50 万套。
“两个增加”之二：三方面加大白名单项目贷款力度，扩大项目贷款投放范围，带动地产链企业现金流改善。房地产融资“白名单”机制，是在协调解决房地产融资困难的背景下，于2024 年1 月住建部和金融监管总局发布的《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》中对其机制进行了明确规定。此前对于进入“白名单”项目有条件要求，但在此次会议中，重点提及了要将全部商品房项目都争取纳入“白名单”，做到“应进尽进”，带动项目融资更加便利。此外，此次会议还提到优化贷款资金拨付方式，做到“能早尽早”。我们认为，通过资金快速发放到项目账户，能够带来地产链上的建材、建筑公司现金流改善。
地产新政效果&进展：9 月底地产新政过后，提振一线城市楼市回暖。随着国庆节前地产新政密集释放，此次政策松绑效果已经有所显现，多地楼市看房量、到访量、销售回升。二手房方面，北京、上海、深圳国庆节后一周，二手房成交套数分别为3735 套、6412 套、1463 套；同比较2023年同期分别提升45%、55%和95%。
保障性住房“以需定建、以需定购”，1-9 月建设筹集保障性住房148 万套（间）。从保障方式看，主要分租赁和购买两种方式，其中租赁方式又分实物租赁和货币化补贴，主要满足新市民、青年人、以及城市低收入住房困难家庭实施公租房保障。从筹集方式方式看，主要分为新建房源，以及购买符合条件商品房用作保障房两种方式。从规模来看，2024 年1-9月已经建设筹集保障性住房148 万套（间）。
盘活存量闲置土地，“控新增，盘存量”。自然资源部在住宅用地供应上，主要通过“控新增，盘存量”两方面盘活闲置土地。“控新增”主要合理控制新增商品房住宅用地；“盘存量”方面， 通过专项债券用于土地储备，为政府收购存量土地提供资金支持。我们认为，通过盘活存量土地，起到减少土地供应和稳定市场预期，同时增加房企资金流动性的目的。
风险提示
宏观经济下行风险，政策落地不及预期，房地产行业修复不及预期；统计样本带来数据差异。
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