房地产行业：城改货币化安置推进 需求端发力拉动销售

　　核心观点：
　　五部委提出100 万套的城改货币化安置计划。据国新办，24 年10 月17 日，住建部等五部委召开“介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况”新闻发布会。23 年提出城中村改造，本次发布会提出将通过货币化安置，新增100 万套城中村、危旧房改造。目前仅在35 城市，需要改造的城中村总量为170 万套，全国需要改造的危旧房规模为50 万套，合计为220 万套，且全国其他地级市的城中村改造规模仍在排查。
　　城中村改造单套投资量级高于棚户区改造。城中村为城市核心区域的非建设用地，具备位置相对好、单套规模面积大等特点，根据住建部数据整理测算，2013 年至2020 年，棚户区改造单套平均货币化安置改造成本为34 万元，各地城中村套均建面存在差异，参考广州样本数据做量级估算，假设城中村单套建面超200 平，据中指，35 城平均房价2.2 万元，考虑拆迁补偿50%折扣，根据35 城1 万元/平补偿单价估算平均单套补偿价在200 万元。100 万套对应金额或将达2 万亿元，而10 年棚改总货币化投资额也仅4.5 万亿元，单年投资高峰1.2 万亿元。25、26 年两年实施落地，带动货币化安置金额投放将超1 万亿元。
　　商品房市场体量下滑，带动销售弹性更大。2017 年是棚改安置的高峰，根据国家统计局，当年全国商品房销售金额为13 万亿元，货币化安置占销售金额比例为9%，24 年全国商品房销售金额预计在10 万亿元左右，若每年有1 万亿元的实际落地货币化安置规模，带动销售比例要超过17 年。且这些资金主要聚集在35 个核心城市，拉动本地市场销售的比例会更加显著，目前35 城销售占全国销售的比例约为50%，每年1 万亿元的货币化安置资金投放带动35 城销售的比例将达到20%。
　　融资协调机制及收储延续此前表述，开发贷发放优化提升资金效率。
　　据国新办发布会，白名单 4 万亿计划主要能够平稳对接当前开发贷，收储表述采用市场化原则。供给端政策亮点在于开发贷发放节奏优化，现阶段根据项目进度安排贷款，未来可提前将全部贷款发放至开发商账户，优化资金使用节奏；且金融机构可以投资房地产企业发行的债券，保险公司也可以用保险资金进行地产企业股权投资，为未来企业价值提升和经营效率改善提供支持。
　　投资建议。本次会议内容涉及的方面多、突破大，相比之前单点收储额度的预期，做了更优化的需求侧财政补贴措施，我们认为较超预期。后续城改货币化安置的方法、资金来源与具体实施节奏等细节还需要更进一步的完善，但路径有效性大幅提升。我们认为城改货币化安置计划将助力房地产市场“止跌企稳”，看好地产企业的价值重估和修复。
　　风险提示。基本面不及预期；融资收紧；供给侧改革出清影响情绪等。
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