房地产：金融支持地产政策出台 四箭齐发彰显支持决心

　　投资要点：
　　事件：
　　2024 年9 月29 日，中国人民银行会同金融监管总局出台四项金融支持房地产政策公告，就9 月24 日会议提及的住房贷款利率定价、首付比例、保障房再贷款、部分地产金融政策期限的优化发布官方公告。
　　完善商业性个人住房贷款利率定价机制
　　2019 年，为推进房贷利率反映市场利率变动，央行〔2019〕第16号公告明确房贷利率在LPR 基础上加点形成，使较长合同期限房贷的利率能够随市场利率调整。
　　然而，房贷合同通常期限较长，加点部分固定不变，新老房贷在不同时期存在加点差异。在信用和市场供需变化的背景下，新老房贷利差扩大的问题逐渐显现，存量房贷利率高于新增利率。为根本上解决新旧房贷利率差异问题，央行决定推出本项公告，其相较〔2019〕16 号公告变化如下：
　　（1）允许变更房贷利率在LPR 基础上的加点幅度。借贷双方可通过协商变更合同等方式调整加点幅度，以更准确体现市场供求、借款人风险溢价等因素变化。
　　（2）取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制。自2024 年11月1 日起，新签订合同的浮动利率房贷，与除房贷之外的其余浮动利率贷款保持一致，可由借贷双方自主协商确定重定价周期。符合条件的存量房贷借款人在与商业银行协商调整房贷利率加点幅度的同时，也可调整重定价周期。
　　我们认为，个人住房贷款利率定价机制的完善，有利于推进房贷利率进一步市场化，促使商业银行与借款人在市场竞争机制下自主协商、适时调整加点幅度，渐进推进存量房贷与新增贷款利率保持一致，使存量房贷利率及时反映定价基准的变化，畅通货币政策传导。
　　优化个人住房贷款最低首付款比例
　　支持城乡居民刚性和多样化改善性住房需求，央行与国家金融监管局优化个人住房贷款最低首付款比例，主要包含以下两项内容：
　　（1）统一首套、二套房最低首付款比例至15%。商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%。
　　（2）强调因城施策原则。在全国统一的最低首付款比例基础上，各派出机构按照因城施策原则，自主确定辖区各城市是否设定差别化的最低首付款比例政策，并确定辖区各城市最低首付款比例下限。
　　我们认为，此政策有利于刺激居民刚需与改善性需求，并再次强调因城施策原则，给予地方快速响应市场变化的权力。
　　提高保障性住房再贷款发放比例
　　为支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房用作保障性住房，增强对金融机构和收购主体的市场化激励，对于金融机构发放的符合要求的贷款，央行向金融机构发放再贷款的比例从贷款本金的60%提升到100%。我们认为，保障房再贷款比例提升，使得金融机构支持地方国企收储的意愿增强，各地收储有望加速落地。
　　延长部分房地产金融政策期限
　　为满足房地产行业合理融资需求，延长“金融16 条”和经营性物业贷政策期限至2026 年底。
　　我们认为，上述两条政策延期，体现政府持续防范化解房地产领域风险的意愿和决心，房企流动性与市场信心有望持续修复。
　　投资建议
　　我们认为，在中央定调房地产“止跌回稳”，金融支持地产政策逐步落地的背景下，建议关注以下两类房企：
　　1）政策宽松预期逐渐兑现背景下，困境反转房企：【金地集团】、【新城控股】；
　　2）上半年拿地较高、下半年销售预期改善房企：【招商蛇口】、【绿城中国】、【保利发展】、【滨江集团】。
　　风险提示
　　地产销售规模下降超预期、融资环境超预期收紧
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