房地产行业2024三季报综述：转型阵痛犹在 曙光尚在前方

我们从申万房地产板块中选择总资产在500 亿元及以上的31 家上市房企（合计总资产占总板块的90%）作为样本，从业绩、销售、扩张、融资四个维度梳理房企24 三季报表现。房企业绩仍承压，但9 月政治局会议和政策组合拳为房地产“止跌回稳”注入强心剂，有助于地产板块的估值修复。
重点推荐：1）A 股开发：城投控股、城建发展、滨江集团、招商蛇口、建发股份、新城控股；2）港股开发：建发国际集团、华润置地、中国海外发展；3）物管公司：绿城服务、保利物业、中海物业、滨江服务、招商积余。
业绩压力犹存，盈利能力尚待修复
营收降幅扩大，归母净亏损扩大。1-3Q24，总体房企营收同比-22.7%，降幅较1H24 扩大2pct，较23 年扩大21pct。央国企/非央国企营收同比-13.8%/-28.6%，央国企韧性相对更强，但与1H24 相比央国企降幅扩大，非央国企降幅小幅收窄1.2pct。总体房企亏损继续扩大，1-3Q24 录得归母净亏损245 亿元，较1H24 多亏106 亿元，央国企利润减少31 亿元，非央国企亏损增加75 亿元，其中万科亏损较1H24 扩大80 亿元。毛利率与归母净利率均有所下降，总体房企毛利率约14%，较1H24 下降0.4pct，较23 年下降2.3pct；归母净利率-2.4%，较1H24 下降0.5pct。1-3Q24，总体房企资产减值损失/信用减值损失115/122 亿元，较去年同期分别增加34/74 亿元。
销售回款降幅边际收窄，未结转资源趋薄
央国企与非央国企销售回款降幅均边际收窄，央国企销售份额持续提升。
1-3Q24，总体房企销售商品提供劳务收到现金同比-34%，央国企/非央国企分别同比-31%/-36%，较1H24 降幅收窄5/3pct。央国企销售收到现金占比达到55%，较1H24 提高1.4pct。房企销售下滑，而过去销售项目在逐步结转，目前房企待结转资源逐渐减少，对营收覆盖倍数降低，或对未来业绩形成一定扰动。1-3Q24，总体预售账款（合同负债）同比-26%，央国企/非央国企分别同比-15%/-35%；总体房企/央国企/非央国企预收账款对23 年营收的覆盖倍数分别为0.98/0.67/0.80，较23 年末+0.02/-0.13/-0.07。
扩张保持审慎，房企库存持续下降
销售尚未完全企稳，房企投资仍谨慎。1-3Q24，总体房企购买商品接受劳务支付现金同比-26%，央国企/非央国企分别同比-17%/-34%，较1H24 降幅收窄扩大10.5/0.3pct。总体房企支付现金占收到现金比例约77.5%，较1H24 下降2.8pct，但处于17 年以来高位，主要系销售下降，但工程支出较为刚性所致。今年以来土地市场成交仍在下降，房企拿地审慎，存货水平持续下降。总体房企存货同比-14%，央国企/非央国企同比-6%/-23%；总体房企存货占总资产比例降至48.5%，较1H24/23 年下降0.5/0.8pct。
融资依然净偿还，短期偿债压力增大
房企杠杆率持续压降，但短期偿债能力仍偏弱。截至3Q24，总体房企有息负债同比-1.8%，较1H24 扩大0.4pct，较23 年扩大0.6pct；央国企有息负债同比+0.3%，非央国企同比-5.1%。1-3Q24 总体房企筹资活动现金流入同比-17%，央国企/非央国企分别同比-14%/-16%，央国企筹资现金流入占比达到77.7%，较23 年提高0.9pct。总体房企筹资活动现金流入净额-1168亿元，较1H24 多净偿还847 亿元。房企负债压降，杠杆水平降低，总体房企/央国企/非央国企扣预资产负债率约70%/67%/74%，延续下降，但净负债率均上升；且现金持续减少下，现金短债比持续走低，总体房企/央国企/非央国企现金短债比分别为0.83/1.23/0.46，非央国企偿债能力明显偏弱。
风险提示：行业政策风险，行业下行风险，部分房企经营风险。
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