收储的七个关键问题：存量房收储系列深度报告(一)

　　（1）收储政策出台的背景如何：近年来国内房地产市场持续低景气度表现导致库存攀升，拖累宏观经济走势。与2014 年政策周期不同，如今居民部门杠杆率显著提高，加杠杆入市意愿较低，因此取消“四限”、税收优惠、降低首付等需求端刺激政策作用不明显，因此，本轮政策从供给端着手，直接靠国企下场进行已建成未出售存量房收储，以消化库存。
　　（2）收储有哪些模式：广义来看，收储的范围既包含新房，也包含二手房。新房收储分为三种模式：“保障房模式”、“租赁机构收购模式”、“安置房源模式”，以“保障房模式”为主。二手房“以旧换新”分为四种模式：“帮卖模式”、“收购模式”、“补贴模式”和“旧转保模式”。
　　（3）新房收储政策落地情况如何：政策发布后，地方推进进展可观，尤其是原先纳入租赁住房贷款支持计划试点的城市收储进展较快。已有超80 个城市宣布支持国有平台企业收购商品住房，尽管其中部分城市尚未出台具体收储措施，但也有至少40 个城市和地区已经发布了房源征集公告。多数城市对房源的要求包括：已竣工未出售现房；权属清晰可交易；小户型；区位适宜、配套完善；整栋或整单元优先。
　　（4）新房收储和棚改有何异同：在相似性上，收储与棚改政策目的均包含商品房库存去化，资金来源均为央行创设的结构性货币政策工具。在差异性上，收储与棚改规模悬殊：PSL 累计为棚改提供了逾3.6 万亿元资金，而为本轮收储提供资金的保障性住房再贷款规模仅3000 亿元；此外，收储与棚改去库存机制不同：棚改通过先拆后建、将棚改居民推向市场购房实现去库存，本轮收储则直接由地方国企收购存量房。
　　（5）所需资金为多少，3000 亿再贷款是否充足：我们认为待售商品房中，小户型将是主要收储对象。根据克而瑞数据，2023 年典型城市商品住宅库存中，70 平方米以下的库存占比约为18%。假设当前库存结构保持一致，我们测算截至2024 年9 月全国待收储规模为3.77 亿方×18%=6786 万方。我们假设收购单价为市价的6 折，市价按统计局9 月房价数据计算，经测算收储所需资金规模为3850.5 亿元。因此，3000 亿再贷款所撬动的3750 亿元资金可基本覆盖收储所需资金。
　　（6）新房收储过程中存在哪些痛点：第一，收储后的运营收益覆盖收储成本仍有难度：从融资端上看，资金成本在3%左右，从投资端上看，收储后配租的收益率约在3.38%左右，考虑运营成本后，仍存在0.3%左右的缺口。第二，保障房存在供需错配问题。
　　（7）新房收储的后续关注点有哪些：银行贷款意愿、地方推进进展、收储能否向三四线城市扩围、配套政策落地情况、保障房供需匹配状况等。
　　风险提示：政策推进不及预期，经济复苏不及预期，地缘不确定性
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