瑞银梁展嘉：港息随美息降利好香港楼市

智通财经APP获悉，瑞银投资银行香港房地产分析师梁展嘉指出，香港楼市底子是好的，但要有催化剂去恢复信心，料港息会续跟美息向下，加上中国陆续推刺激政策振经济，香港楼市可逐步恢复。

梁展嘉表示，美国减息周期下，香港政府想稳住楼价及失业率，银行也不想手上的资产质量出现问题，所以预期港息会续减，预期今年底或明年初租金回报率与按揭利率持平，明年底租金回报率则会较按息高1个百分点，可能令部分人由租转买，而息口趋降下，部分定期存款会释放出来，或会刺激成交。

梁展嘉续指，据瑞银统计，2020年第四季至2022年第二季期间，每季楼市成交平均约1.4万宗，加息后成交跌至约8400宗，基于人口变化不大，意味大约有3.7万个单位由买转做租。

考虑到人口流入、结婚、失业等因素，明年租金料升5%，若单计租金升幅及按揭利率跌1个百分点的预期，香港楼价应有双位数升幅，但实际置业时还会将失业率预期、楼市供应等纳入考虑，因此该行保守估算香港楼市只会稍微恢复，明年香港楼价升0%至5%，主要拖累因素为短期可售资源仍高。

梁展嘉称，现时发展商的“货尾”、已申请预售证但尚未推出市场的项目、准备申请预售证的项目，三者合共供应约4.6万至4.7万个单位，以一年销售约1.7万个单位计算，意味库存周期约34至36个月。参照历史数据，库存周期要回落至30个月以下，楼价才会回稳。

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