房地产行业2024年10月70个大中城市房价数据点评：70城房价环比跌幅收窄 一线城市二手房房价环比增速转正

　　国家统计局发布2024 年10 月份70 个大中城市商品住宅销售价格变动情况。70 大中城市新房价格环比下降0.5%；二手房价格环比下降0.5%。
　　核心观点
　　70 大中城市新房、二手房房价环比跌幅均收窄，二手房房价环比下跌城市数量大幅减少。
　　10 月70 大中城市新房房价环比下降0.5%，环比跌幅较上月收窄0.2 个百分点；二手房房价环比下跌0.5%，环比降幅较上月收窄0.4 个百分点。从房价下跌的时长来看，2023 年6月-2024 年10 月70 城新房房价环比已经持续下跌17 个月，2023 年5 月-2024 年10 月70城二手房房价环比已经持续下跌18 个月，此轮房价下行期的时长超过2014 年（2014 年5月-2015 年3 月新房二手房房价环比持续负增长11 个月）。不过，10 月新房、二手房房价环比降幅均收窄，二手房房价降幅收窄幅度较为明显，这主要是受益于9 月底接连会议上的积极表态和地产支持政策不断落地，重点城市市场出现回温，市场对房价的预期有所改善。不过我们认为，本轮房价环比下降仍会持续一段时间，短期内地产基本面的演绎仍将是“量稳价跌”，房价环比降幅可能出现收窄，但环比增速回正仍需要较长的时间。从房价下跌的城市数量来看，2024 年10 月70 城中新房房价环比下跌的城市数量有63 个，较9 月减少了3 个，新房房价下跌城市平均跌幅为0.59%，较9 月收窄0.17 个百分点；二手房房价环比下跌的城市数量有59 个，较9 月减少了11 个，二手房房价下跌城市平均跌幅为0.64%，较9 月收窄0.29 个百分点。
　　一线城市新房房价环比跌幅明显小于二、三线城市；二手房房价环比增速时隔17 个月回正。1）新房：一线城市新房房价环比下降0.2%，环比降幅较上月收窄0.3 个百分点，沪深环比正增长，京广持续下跌。其中，上海环比上涨0.3%（前值：+0.6%），自2019 年8 月以来新房房价环比持续上涨，房价韧性最足，上海今年以来由于高价盘集中成交的影响下，带动新房房价持续提升；深圳环比上涨0.1%（前值：-1.0%），终结了连续17 个月房价下滑态势；北京环比下降0.7%（前值：-0.7%）；广州环比下降0.7%（前值：-0.9%），已经连续17 个月房价下滑。2）二手房：一线城市二手房房价环比增长0.4%，房价自2023 年5 月以来连续下跌17 个月首次出现上涨。其中，北京环比上涨1.0%（前值：-1.3%）；上海环比上涨0.2%（前值：-1.2%）；深圳环比上涨0.7%（前值：-1.3%）；仅广州环比下降0.4%（前值：-1.1%）。四个一线城市9 月末均出台了利好政策，市场信心有所修复，购房者置业意愿改善，业主对房价的预期也有所改善，议价空间收窄。
　　二线城市房价环比跌幅收窄，二手房房价环比跌幅小于新房，杭州、重庆、成都等基本面较好的重点城市二手房房价环比上涨。1）新房：二线城市新房房价环比下降0.5%，环比跌幅较上月收窄0.2 个百分点。太原与厦门环比上涨0.2%、沈阳环比上涨0.1%，其余城市环比均下跌, 环比跌幅相对较大的城市有宁波、武汉、昆明，跌幅均大于等于1.0%。2）二手房：二线城市二手房房价环比下降0.4%，环比降幅较上月收窄0.5 个百分点。杭州环比上涨0.8%，重庆环比上涨0.5%，成都环比上涨0.4%，厦门与武汉环比上涨0.1%，沈阳、福州环比持平；其余城市环比均下跌，其中跌幅相对较大的城市有呼和浩特、大连、南宁、昆明、兰州，环比跌幅均大于等于1.0%。
　　三线城市新房、二手房房价环比跌幅均收窄，但下跌幅度仍大于高能级城市。1）新房：三线城市新房房价环比下降0.5%，环比跌幅较上月收窄0.2 个百分点。除平顶山和桂林环比微增0.2%以外，其余三线城市环比均下跌，其中跌幅相对较大的城市有扬州、徐州、常德，环比跌幅均大于等于1.0%。2）二手房：三线城市二手房房价环比下降0.6%，环比跌幅较上月收窄0.3 个百分点。除无锡环比持平以外，其余三线城市环比均下跌，其中跌幅相对较大的城市有唐山、秦皇岛、包头、丹东、锦州、泉州、宜昌、襄阳、泸州，环比跌幅均大于等于1.0%。
　　10 月刚改、改善型产品新房房价环比跌幅收窄；各类产品二手房房价环比跌幅均大幅收窄。
　　1）刚需产品：90 平以下新房房价环比下降0.6%，环比降幅与上月持平；二手房房价环比下降0.5%，环比降幅较上月收窄0.5 个百分点。2）刚改产品：90-144 平新房房价环比下降0.5%，环比降幅较上月收窄0.2 个百分点；二手房房价环比下降0.5%，环比降幅较上月收窄0.4 个百分点。3）改善型产品：144 平以上新房房价环比下降0.5%，环比降幅较上月收窄0.2 个百分点；二手房房价环比下降0.5%，环比降幅较上月收窄0.4 个百分点。
　　投资建议
　　尽管当前新房、二手房房价仍在持续下行，但重点城市市场出现回温，市场对房价的预期有所改善，10 月房价环比跌幅收窄，尤其是一线城市二手房房价环比增速时隔17 个月回正。我们认为，短期内地产的基本面的演绎会是“量稳价跌”，房价绝对值可能还会有小幅探底，但相较于之前的“无底”的悲观预期，市场已经在纠偏的过程中了。当前行业大方向向好较为明确，围绕楼市供需两端、经济复苏的政策仍在持续发力过程中，且后续的政策或更具针对性，最新出台的住房交易税费降低新政可以在一定程度上巩固前期市场修复行情。对于地产板块的投资机会来说，短期内国内地产行情将主要依据于基本面数据的修复，我们认为需重视Q4 地产板块的投资机会。
　　现阶段我们建议关注两条主线：1）政策宽松后预期能有改善的底部反转弹性标的：万科A、金地集团、金地商置、龙湖集团、新城控股。2）后续政策发力针对性较强的、核心城市布局为主的标的：绿城中国、城建发展、招商蛇口、华润置地、保利发展、滨江集团、华发股份。
　　风险提示：房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。
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