2024年 1-9月份地产数据点评：关注政策效果持续性

　　事项：
　　统计局公布2024 年1-9 月份地产数据，商品房销售面积、销售金额、开发投资完成额、新开工面积分别同比增长-17.1%、-22.7%、-10.1%、-22.2%，较1-8 月增速分别+0.9pcts、+0.9pcts、+0.1pcts、+0.3pcts。
　　评论：
　　9 月销售季调面积、金额边际改善，9 月底地产政策频出，一线城市高频数据率先增长，预计10 月销售数据同比改善。1）9 月商品房销售面积和销售金额季调数据分别上升8%、9%，但销售面积单月绝对值仍在低位波动。2）9 月底地产政策频出，中央政治局会议对房地产市场“止跌回稳”的表述、一线城市放松限购及住房信贷政策、存量房贷利率降至新发贷款利率附近，有助于修复居民信心、销售改善，从一线城市二手房高频数据来看，9 月底以来北京、深圳、广州中介转定数据明显上升，其中北京因为首次较大幅度放松限购，释放购房需求人群入市，成交反弹最明显；预计10 月销售数据同比改善，政策效果持续性仍有待观察。
　　9 月地产投资止跌，以9 月份季调数据外推，预计2024 年新开工、竣工面积分别为7.5、6.7 亿平，分别同比下降21%、33%。1）前期报告中我们重点解释了地产投资与施工面积高度相关，未来稳态下，按照乐观估计，假设施工面积/销售面积回到5.0，则施工面积将面临较长期下行，也带来房地产开发投资较长期的下行。9 月地产投资季调数据止跌。
　　2）以9 月份季调数据外推四季度数据，预计2024 年全年房屋新开工、竣工面积分别为7.5、6.7 亿平，分别同比下降21%、33%。
　　1-9 月百城土地成交金额同比下滑35%，跌幅略微收窄。1）2024 年1-9 月百城住宅类用地成交金额同比下滑35%，跌幅略微收窄，但较高点仍有较大差距。2）2024 年1-8 月土地出让金约2 万亿，同比下滑25%，而2023 年土地出让金相比2021 年历史最高点已经下滑33%。土地出让金下滑对地方政府财政有一定负面影响，可能会造成一定宏观负面影响，部分城市产业、基础设施兑现速度可能放缓，进而影响到地产长期均衡。
　　9 月房价仍有较大下行压力，但9 月底中央政治局会议对地产市场“止跌回稳”的表述，在一定程度上有助于居民端扭转房价下跌预期。1）2024 年9 月70 个大中城市新建商品住宅价格环比下跌0.7%，跌幅与上月持平，70 个大中城市新建商品住宅价格环比、同比下跌城市个数分别为66 个、68 个。2）我们以城市二手房挂牌房源，调价房源中向上调价房源占比来衡量居民对房价预期，新政前一线城市向上调价房源占比不到10%，新政后向上调价房源占比明显提升，后续关注政策效果持续性。
　　投资建议：有效政策核心是有资金以承担损失的方式解决当前供需失衡问题，缓解地方债务压力可为地产企稳创造条件。乐观预期在“止跌回稳”的要求下，预计仍有政策尝试，关注第二波政策博弈机会。关注港股华润置地、绿城中国、中国海外发展、华润万象生活，A 股可能作为政策抓手的地方国企城建发展、天地源。
　　风险提示：政策效果不及预期，微观层面负反馈延续
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