2025年房地产行业年度投资策略：从“房地产”走向“大城市”

　　报告核心内容摘要
　　1、房地产行业展望：2025年投资及销售结构性向好，但难成拐点，中性假设下预计2025年销售及开发投资完成额同比为-5%及-8.9%
土地成交预测：2024年1-10月全国住宅用地供求面积同比降幅超2成，土地出让金降幅近4成。当前两类土地热度较高，①核心区域稀缺地块；②设计规范变更及“第四代住宅”相关土地。产品的代际差异会促使房企加速换仓，受此影响我们认为此两类土地热度有望保持较高水准，市场上有能力拿地的房企会加速换仓。“缩量稳价”的趋势下，该两类土地也会为土地市场热度提供支撑。中性假设下，预计2025年全年土地成交面积与2024年持平，土地价格结构性变动，整体保持稳定。
　　新开工面积预测：2024年1-10月房地产新开工面积为6.1亿平，同比-22.6%。以销定产决定新开工修复力度，在手土储决定房企的新开工能力。2021-2024年土地市场成交侧持续疲弱会影响2025年新开工侧，销售弱复苏下房企新开工意愿较弱。中性假设下，预计2025年新开工面积同比增速-10%，较2024年降幅有所收窄。
　　竣工面积预测：2024年1-10月，房地产竣工面积为4.2亿平，同比-23.9%。2025-2026年将进入“保交房”关键的收官之年，“白名单”政策推进有助于现有项目竣工速度提升，但难抵2020年之后可竣工基数大幅下行的趋势，中性情形下预测2025年竣工面积同比增速降幅收窄至-10%。
　　开发投资额预测：2024年1-10月开发投资完成额为7.9万亿元，同比-10.3%。2025年“白名单”政策推进有望进一步加速、城中村改造涉及范围也有望再次扩容，但可能会受到新开工面积下降拖累以及城中村项目推进节奏较慢的影响，拉动作用显现较慢。中性假设下，预计2025年开发投资完成额同比为-8.9%。
　　销售情况预测：从新房及二手房合计面积上来看，市场总需求仍存。2024年底政策发力带来的信心提振和22-23年相比效果较好，且2024年是“好房子”元年，产品代际差异在全国多个城市正在快速铺开，2025年我们可能会看到产品差异驱动的成交量价结构性分化。中性假设下，2025年整体销售面积及金额同比-5%，销售均价维稳。
　　2、从“房地产”走向“大城市”：通过收储化风险、稳价格是拉动投资的必由之路，政策思路从狭义地产投资转向广义城市更新
2025年拉动投资有必要性，化风险是首要前提。财政发力拉动房地产投资和固定资产投资的意义不仅在于支撑GDP增速，更重要的是在于在泛地产行业增加就业和稳定产业链企业经营。企稳房地产市场虽然需要财政发力拉动投资，但在“供需矛盾发生重大变化”的情境下，重复使用旧政策的效果可能会出现边际递减的问题。结合2024年底相关政策，可以看出现有政策思路正从狭义地产投资转向广义城市更新，本轮周期当前首要任务是化风险，有效化解风险后才能拉动地产投资。
　　供给端抛压对房价影响显著，降低抛压是修复房价的必要因素。降低抛压既需要修正购房者悲观预期也需要实质性的减小供给，通过收储化风险、稳价格是必由之路。收储分为现房和土地收购两种，我们认为潜在土地收储规模约为5.5亿平，资金支持约需1.9-2.2万亿元，重点30城现房收储面积约0.5亿平，收购资金规模约1.2万亿元。
　　城市更新政策频出，全国城市既要注重面子也要注重里子。2024年地下管网和城中村改造货币化安置接连推出，“大城市”改造规划持续推进。2024年10月8日发改委主任提出“预计在未来五年需要改造的城市燃气、供排水、供热等各类管网总量将近60万公里，投资总需求约4万亿元”，预计地下管网政策能够带动25年行业扩容8%。
　　3、房地产行业年度策略：市场长期呈现出存量超过增量、双轨制推进和新房供给侧持续出清的趋势，布局能够适应房地产长期新模式发展的优质股
我们看好：1）消费+地产，危中有机，估值修复弹性大，关注：万科A、金地集团、新城控股（母公司港股新城发展）、龙湖集团；2）龙头中介，业绩有望超预期，短期及长期发展逻辑通畅，关注：贝壳-W、我爱我家；3）“好房子”元年开启，改善型开发商，未来细分领域长牛，关注：保利发展、招商蛇口、华润置地、中国海外发展、建发国际集团、滨江集团、绿城中国。
　　4、风险提示：行业拐点渐成，但仍需重视行业风险持续跟踪
1）2025Q1销售淡季，房企现金流压力面临挑战；2）融资端政策的落地效果不及预期；3）城中村及收储资金支持和推进速度不及预期。
【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

   【免责声明】本文仅代表第三方观点，不代表和讯网立场。投资者据此操作，风险请自担。

【广告】本文仅代表作者本人观点，与和讯网无关。和讯网站对文中陈述、观点判断保持中立，不对所包含内容的准确性、可靠性或完整性提供任何明示或暗示的保证。请读者仅作参考，并请自行承担全部责任。邮箱：news_center@staff.hexun.com