判断政策重心或转向支持主体,当下收购存量土地等政策或可为房企主体提供流动性支持,助力构建企业端的“信用底”,判断后续政策或持续在主体流动性支持方面发力;企业端“信用底”一旦形成,我们认为股票则难以回到前低(前期4 月以及8-9 月的股价低点),其背后隐含的信用恢复将改变部分企业缩表的进程,甚至对未来重回信用扩张的展望,用一个词形容就是投资人可避免担心“估值陷阱”的出现;过去部分投资人习惯于“博弈”政策,但政策出台的时间和节奏并不容易精准把握,“博弈”难是一个很好的投资策略;另有部分投资人则试图通过跟踪短期基本面进行交易,但在政策持续迭代及落地的阶段,基本面数据或也有一定波动,难以通过短期数据进行线性外推。在这样的背景下,我们认为围绕信用修复下的合理估值区间做投资或更可取。
判断政策重心或转向支持主体,当下收购存量土地等政策或可为房企主体提供流动性支持,助力构建企业端的“信用底”,判断后续政策或持续在主体流动性支持方面发力。结合近期人民银行“从金融的角度支持房地产市场的风险化解和健康发展”、财政部“允许专项债券用于土地储备 ...缓解地方政府和房地产企业的流动性和债务压力”、自然资源部“增强地方政府和企业资金流动性”等表述,判断政策重心或转向对房企主体流动性的支持。
过去出台的收购商品房、经营性物业贷款和“金融16条”延期等政策或都一定程度上起到对房企主体提供流动性支持的作用,而近期出台的收购存量土地政策或可进一步助力改善地方政府和房企主体的流动性,推动构建企业端“信用底”,判断后续政策或持续在主体流动性支持方面发力。
企业端“信用底”一旦形成,我们认为股票则难以回到前低(前期4 月以及8-9 月的股价低点),其背后隐含的信用恢复将改变部分企业缩表的进程,甚至对未来重回信用扩张的展望,用一个词形容就是投资人可避免担心“估值陷阱”的出现。4-5月份,在政策预期的推动下,板块出现反弹,但在反弹之后随着房地产成交量、房价等基本面指标回落,一些投资人再次产生了对于房企缩表的预期甚至是流动性风险的担忧,带动股价从5 月中的高点回落并突破4月的低点。当下,在企业端“信用底”变得清晰之后,虽然房价和房地产成交量可能仍有一定波动,但我们认为股票或难以回到前低(前期4 月以及8-9月的股价低点),换而言之投资人可以避免担心“估值陷阱”的出现。
过去部分投资人习惯于“博弈”政策,但政策出台的时间和节奏并不容易精准把握,“博弈”难是一个很好的投资策略;另有部分投资人则试图通过跟踪短期基本面进行交易,但在政策持续迭代及落地的阶段,基本面数据或也有一定波动,难以通过短期数据进行线性外推。在这样的背景下,我们认为围绕信用修复下的合理估值区间做投资或更可取。在过去一段时间内,房企估值中或体现市场对潜在资产减值压力以及潜在房企信用及流动性风险两方面的担忧,而在企业端“信用底”变得清晰之后,市场对房企信用及流动性风险的担忧或得到缓释,房企估值或可修复至考虑潜在资产减值压力后的净资产水平 及以上,而由于信用及流动性风险担忧带来的进一步折价或大幅减少;但股价进一步上涨或需要利润表进一步兑现的支持,站在当前时点来看,不同房企存货减值压力的差异或使得他们利润表兑现的进程差别较大。
在这样的背景之下,交易层面或可围绕估值水平进行,达到避免博弈政策的尴尬。如果股价从高点出现大幅度的回调,明显回落至考虑潜在资产减值压力后的净资产水平以下,由于对于“估值陷阱”的担心变得更少,投资人逐步建仓的动力或较之前更强。
配置建议:
判断政策重心或转向支持主体,当下收购存量土地等政策或可为房企主体提供流动性支持,助力构建企业端的“信用底”,判断后续政策或持续在主体流动性支持方面发力;企业端“信用底”一旦形成,我们认为股票则难以回到前低(前期4月以及8-9月的股价低点),其背后隐含的信用恢复将改变部分企业缩表的进程,甚至对未来重回信用扩张的展望,用一个词形容就是投资人可避免担心“估值陷阱”的出现;过去部分投资人习惯于“博弈”政策,但政策出台的时间和节奏并不容易精准把握,“博弈”难是一个很好的投资策略;另有部分投资人则试图通过跟踪短期基本面进行交易,但在政策持续迭代及落地的阶段,基本面数据或也有一定波动,难以通过短期数据进行线性外推。在这样的背景下,我们认为围绕信用修复下的合理估值区间做投资或更可取。
核心观点:(1)强调重视“先信用、后供需”的修复机会,及“未来供应端或取代需求端决定股票和资产价格走向”这一核心判断。重视“允许专项债券用于土地储备”、“适当减少保障房新建规模”、“通过货币化安置等方式实施100万套城中村改造和危旧房改造”等政策表述。 (2)短期重点关注收购存量土地和商品房对房企流动性支持政策的落地进程和时间表,重视部分房企永续经营假设从质疑到恢复的过程及其对宏观层面资产负债表修复的积极意义,自然资源部印发《专项债收回存量闲置土地通知》或有助于政府收购土地落地,定价或兼具灵活和公平。也关注销售边际企稳。 (3)重视在供应缩量预期、供给品质优化以及购房者画像显著分化推动下,新房市场供需环境或较二手房更早出现边际改善的可能。目前已进入观察窗口,高品质住宅供给的放量以及净租金回报率与房贷利率之差收窄或是观察变量 。
关注全国性和区域性房企风险溢价修复的三条主线:(1)21年后资产负债表贡献利润表较优;(2)部分企业信用溢价;(3)困境反转。
房地产板块:建议关注拥有历史稳定的“持续内生性现金流创造能力”记录的高质量周转公司【华润置地】【保利发展】【中国海外发展】【龙湖集团】【金地集团】等的差异化机会,及区域标的【滨江集团】【越秀地产】【城投控股】【城建发展】【合肥城建】【南京高科】等;
产业链角度:竣工回落预期的消化或有助于部分具备产品优势、服务优势及定价优势的产业链企业重获估值溢价;
生态链及行业转型角度:重视顺延于开发的转型及围绕房地产生态链的转型,如物管关注【保利物业】等,商管关注【华润万象生活】等;交易关注【贝壳】等;关注REITs标的长赛道布局以及其对不动产资管的促进。
风险提示:主体信用修复不及预期,政策迭代及落地不及预期,新房供需关系改善不及预期,基本面不及预期等。
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(责任编辑:王治强 HF013)
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