地产及物管行业周报：12月首周二手成交放量 地方继续推进收储工作

本期投资提示：
房地产行业数据：上周（24/11/30-24/12/06）34 个重点城市新房合计成交395 万平，环比-14%；其中，一二线环比-10%、三四线环比-50%；12 月累计一手房月成交同比+25%，较10 月+19pct；其中，一二线同比+30%、三四线同比-16%，分别较11 月+18pct 和+15pct。上周13 个重点城市二手房成交195 万平米，环比+36%；12月累计成交同比+110%，较11 月+98pct。库存方面，上周15 城推盘117 万平米，对应成交推盘比1.17 倍，最近三个月（24 年9-11 月）分别为0.79 倍、1.51 倍和1.26倍。至上周末，15 城可售面积9,464 万平米，环比-0.2%；3 个月移动平均去化月数为17.6 个月，环比下降0.8 个月。目前短期库存去化月数已连续2 个月下降，并且我们认为由于行业供给过度出清，行业中期库存处于低库存阶段，但结构中三四线库存、老库存及无效库存均处于高位。
主要政策新闻：宏观方面，2024 年1-11 月，国开行发放2,730 亿元中长期贷款支持城市更新。因城施策方面，太原出台房地产新政施行封顶预售制度。湖北鄂州收购已建成存量商品房用作保障性住房，其中配售型保障房面积不超过120 平为主，保障性租赁住房面积不超过70 平为主，原则上应为整栋或整单元；收购价格以同地段保障性住房重置价格（即土地划拨成本和建安成本加不超过5%的利润）为参考上限。广州印发配售型保障性住房管理办法（试行），利用闲置土地建设配售型保障性住房无需补缴土地价款。公积金方面，佛山二孩家庭首套房贷款额度上浮20%；海南个人住房公积金最高贷款额提至80 万元，首套和二套首付统一20%；武汉多子女家庭公积金贷款额度提升，最高可达144 万元；安徽马鞍山夫妻双方最高贷款额提至85 万元。
公司动态跟踪：11 月销售额及同比：越秀地产100 亿元（-16%）；保利发展 240 亿元（同比-25%）；中国海外发展300 亿元（+31%）；中国金茂80 亿元（同比-20%）；万科 201 亿元（-34%）；金地集团48 亿元（-53%）；首开股份34 亿元（-41%）。1-11 月累计销售额及同比：越秀地产1,010 亿元（-24%），保利发展3,080亿元（-23%）；中国海外发展2,705 亿元（-6%）；中国金茂830 亿元（-37%）；万科2,227 亿元（-35%）；金地集团632 亿元（-56%）；首开股份341 亿元（-39%）。股份回购方面，招商蛇口公告截至2024/11/30，公司累计回购485 万股，占公司总股本的比例为0.054%，成交价10.49-10.78 元/股，回购金额5,208 万元。华发股份公告，截至2024/11/30，公司尚未通过集中竞价方式回购公司股份。招商积余公告，截至2024/11/30,公司尚未通过集中竞价方式回购公司股份。
一周板块回顾：板块表现方面，SW 房地产指数上涨3.28%，沪深300 指数上涨1.44%，相对收益为1.84%，板块表现强于大市，在31 个板块排名中排第10 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的房地产个股分别为：皇庭国际、华丽家族、华夏幸福、华远地产、宁波富达，上周涨跌幅排名后5 位的房地产个股分别为万业企业、华联控股、*ST 中迪、金地集团、万通发展。板块表现方面，物业管理板块个股平均下跌0.05%，沪深300 指数上涨1.44%，相对收益为-1.5%，板块表现弱于大市。
当前主流AH 房企24/25PE 均值分别为8.7/8.0 倍；物管24/25PE 均值分别13.2/11.5倍。
投资分析意见：9 月底以来，房地产政策有效性更强的原因在于政策聚焦修复居民资产负债表+提出“止跌回稳”的强底线要求，包括存量房贷利率降息、降税、城改货币化等，其中，城改是需求端的需求提振措施，收储是供给端楼市的平准基金，房地产行业有望复制煤炭供给侧改革下格局优化逻辑。此外，当前按揭负担比、租金回报率、千人开工套数等三大底部信号显现，预计房地产将有望筑底企稳。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）产品力房企：滨江集团、保利发展、华润置地、中海外发展、招商蛇口、建发国际，关注绿城中国；2）低估值修复房企：新城控股、建发股份、越秀地产、龙湖集团，关注金地集团、新城发展、保利置业；3）收储及城改受益房企：越秀地产、华发股份，关注城投控股、城建发展；4）二手房中介：关注贝壳、我爱我家；5）物业管理：华润万象、招商积余、绿城服务、保利物业、中海物业，关注新城悦服务。
风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。
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