地产及物管行业周报：11月新房销售同比转正 北京二手房挂牌显著下降

　　本期投资提示：
　　房地产行业数据：上周（24/12/14-24/12/20）34 个重点城市新房合计成交402 万平，环比+1.5%；其中，一二线环比+4%、三四线环比-23%；12 月累计一手房月成交同比+11%，较11 月+5pct；其中，一二线同比+14%、三四线同比-9%，分别较11月+2pct 和+22pct。上周13 个重点城市二手房成交143 万平米，环比-20%；12 月截至上周累计成交同比+63%，较11 月+51pct。库存方面，上周15 城推盘120 万平米，对应成交推盘比1.17 倍，最近三个月（24 年9-11 月）分别为0.79 倍、1.51 倍和1.26 倍。至上周末，15 城可售面积9,457 万平米，环比-0.2%；3 个月移动平均去化月数为16 个月，环比下降0.8 个月。目前短期库存去化月数已连续2 个月下降，并且我们认为由于行业供给过度出清，行业中期库存处于低库存阶段，但结构中三四线库存、老库存及无效库存均处于高位。
　　主要政策新闻：宏观方面，中央财经委员办公室表示房地产市场已呈现出止跌回稳的积极态势，同时将对商品房建设实施“控增量、优存量、提质量”的策略，以合理控制新增房地产用地供应，促进房地产市场的稳定发展。国家统计局公布，1-11 月新建商品房销售面积8.6 亿平，同比-14.3%；新建商品房销售额8.5 万亿元，同比-19.2%；全国房地产开发投资9.4 万亿元，同比-10.4%；11 月单月，销售面积同比+3.5%，销售金额同比+1.0%。因城施策方面，公积金额度提升：扬州“以旧换新”最高贷款额度增至20%；乌鲁木齐提高至120 万；长春提高至100 万；山西晋城和青海海北州多子女家庭提高至120 万；贵州毕节双缴存职工家庭80 万元、单缴存职工家庭70 万元。此外，12 月18 日，据链家数据显示，目前北京二手房挂牌量约为14.73 万套，较前期17 万套以上的高点有明显下降。
　　公司动态跟踪：融资方面，天健集团拟发行永续债25 亿元/3+N 年，利率询价区间为2.2%-3.2%。越秀地产与银行签订12 亿港元融资协议，期限为18 个月。股权转让方面，建发股份收购建发地产10%股权, 评估值30.66 亿元，对应PB1.07 倍，收购完成后持有建发房产64.654%的股权。中国金茂挂牌转让出售金茂三亚100%股权, 标的公司拥有的金茂三亚希尔顿酒店估值16.06 亿元，转让总对价18.49 亿元。浦东金桥挂牌转让新金桥广场100%股权，成交价格为11.98 亿元。股份购回方面，贝壳连续五日共耗资约2,000 万美元回购公司股份约32 万股，占总股数的0.087%；越秀服务连续五日共耗资约183 万港元回购公司股份约58 万股，占总股数的0.038%。
　　一周板块回顾：板块表现方面，SW 房地产指数下跌4.83%，沪深300 指数下跌0.14%，相对收益为-4.69%，板块表现弱于大市，在31 个板块排名中排第30 位。个股表现方面，SW 房地产板块涨跌幅排名前5 位的房地产个股分别为：*ST 金科、海南高速、南国置业、皇庭国际、格力地产，上周涨跌幅排名后5 位的房地产个股分别为世荣兆业、新华联、华远地产、栖霞建设、万通发展。物业管理板块个股平均下跌1.33%，沪深300 指数下跌0.14%，相对收益为-1.19%，板块表现弱于大市。当前主流AH 房企24/25PE 均值分别为8.1/7.4 倍；物管24/25PE 均值分别13/11 倍。
　　投资分析意见：过去3 年我国房地产经历了深度调整，而过程中放松政策效果有限，我们认为核心问题不在于需求不足，而在于居民资产负债表走弱，9 月“止跌回稳”和12月“稳住楼市股市”的连续表态明确了修复居民资产负债表的政策思路，也呈现了强于以往的政策有效性，政策进入到有的放矢的轨道，预计后续将有更积极有为的政策推出，预计行业有望筑底。考虑到中期需求有支撑、但短期供给有约束，我们预计明年总量仍偏弱、但结构强弹性，其中一二线城市有望供需逆转、并展现出强弹性，优质房企有望复制煤炭供给侧改革逻辑、并迎来量质双升。我们维持房地产及物管“看好”评级，推荐：1）产品力房企：滨江集团、华润置地、保利发展、中海外发展、招商蛇口、建发国际，关注绿城中国；2）低估值修复房企：新城控股、建发股份、越秀地产、龙湖集团，关注金地集团、新城发展、保利置业；3）收储及城改受益房企：越秀地产、华发股份，关注城投控股、城建发展；4）二手房中介：关注贝壳、我爱我家；5）物业管理：华润万象、招商积余、中海物业、绿城服务、保利物业，关注新城悦服务。
　　风险提示：调控政策超预期收紧，销售去化不及预期；物管行业人工成本上行超预期。
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