房地产开发行业：本周新房成交同比+13.3% 11月更多城市房价跌幅收窄

　　11 月70 城新房房价环比-0.2%，二手房房价环比-0.3%，跌幅均进一步收窄。新房方面，一线、二线、三线城市环比分别+0%、-0.1%、-0.3%。
　　新房价格环比上涨17 城（+10，较上月变化，下同），环比下跌49 城（-14）。二手房方面，一线、二线、三线城市环比分别+0.4%、-0.2%、-0.5%。
　　二手房价格环比上涨10 城（+2），环比下跌58 城（-1）。11 月核心城市环比维持上涨，环比下跌的城市中有更多城市跌幅收窄，70 城中新房房价跌幅收窄的有33 城，二手房跌幅收窄的有39 城。我们认为，9 月以来中央和地方系列新政对市场信心有一定提振作用，市场真正意义的企稳仍待观察明年小阳春及以后市场表现。
　　行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为-4.8%，落后沪深300 指数4.69 个百分点，在31 个申万一级行业排名第30 名。
　　新房：本周30 个城市新房成交面积为344.4 万平方米，环比提升12.2%，同比提升13.3%，其中样本一线城市的新房成交面积为81.8 万方，环比-9.1%，同比+12.1%；样本二线城市为189.5 万方，环比+35.9%，同比+14.3%，主要是武汉新房网签维持较高水平；样本三线城市为73.1 万方，环比-5.9%，同比+11.8%。
　　二手房：本周13 个样本城市二手房成交面积合计148.5 万方，环比下降9.6%，同比增长33.5%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为62.9 万方，环比-6.5%；样本二线城市为51.2 万方，环比-21.0%；样本三线城市为34.3 万方，环比6.8%。
　　信用债：本周（12.16-12.22）共发行房企信用债21 只，环比增加6 只；发行规模共计120.47 亿元，环比减少2.79 亿元，总偿还量86.93 亿元，环比减少77.41 亿元，净融资额为33.54 亿元，环比增加74.62 亿元。主体评级方面，本周房企债券发行已披露的主体评级以AAA（60.1%）为主要构成。债券类型方面，本周房企债券发行以一般中期票据（47.7%）为主要构成。债券期限方面，本周以1-3 年（58.5%）的债券为主。
　　投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023 年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014 年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们上年提出“只看好一线+2/3 二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为2024-2025 仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面alpha 公司：A 股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；H 股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团；（2）受益于化债和去库存的地方城投类企业：城投控股、北京城建等等；（3）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等；（4）转型概念系：
　　张江高科、中华企业等等；（5）中介：贝壳。
　　风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。
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