房地产行业：REITS周报：两保租房REIT获问询 沪深两所修订REITS审核指引

　　核心观点
　　本周中证REITs 全收益指数上涨1.36%，收于963.74。从我们构建的指数来看，本周产权类REITs 上涨2.2%，经营权类REITs 上涨1.7%。本周华夏基金华润有巢租赁住房 REIT 扩募项目、汇添富上海地产租赁住房 REIT 首发项目获上交所问询。监管主要关注项目经营情况、项目估值、资本性支出及运营管理安排等方面。
　　此外，沪深两所修订基础设施REITs 审核指引，旨在优化结构，强化规范，突出资产特性，提升信息披露，明确项目分类与收益要求，完善监管机制，提升REITs 效能。
　　行业动态信息
　　政策及新闻回顾：1）中央办公厅、国务院办公厅发布意见，提出优化交通运输市场要素配置，支持交通项目发行基础设施REITs，研究长期融资工具助力交通运输发展；2）沪深两所修订基础设施REITs 指引，优化结构，强化规范，突出资产特性，提升信息披露，明确项目分类与收益要求，完善监管机制，提升REITs 效能。
　　行情回顾：1）本周中证REITs 全收益指数上涨1.36%，收于963.74；全周加权日均换手率0.81%，较上周0.87%下跌0.06 个百分点；日均成交金额为5.1 亿元，较上周的5.2 亿元下跌1.0%；2）本周产权类REITs 上涨2.2%，经营权类REITs 上涨1.7%；3）本周所有REITs 子板块中，消费REITs 涨幅最大为3.1%，市政环保REITs 跌幅最大0.7%；4）华安外高桥REIT 涨幅最大为11.6%；富国首创水务REIT 跌幅最大为2.1%。
　　重要公告回顾：1）嘉实京东仓储基础设施REIT：重庆项目续租，2024 年执行净有效租金为23.98 元/平方米/月（含税含物业费，下同），续租租金20.16 元/平方米/月；刘强东先生及/或其一致行动人计划增持不超过1 亿元；2）中航易商仓储物流REIT：网下投资者有效认购申请确认比例为92.0%，公众投资者有效认购申请确认比例为95.3%；3）华夏基金华润有巢REIT：
　　变更净回收资金用途，变更后将净回收资金的不超过15%用于补充流动资金；4）易方达华威市场REIT：询价区间为2.820 元/份-3.117 元/份，拟于12 月30 日询价；5）国泰君安济南能源供热REIT：询价区间为6.750 元/份-7.880 元/份，拟于12 月31 日询价；6）招商科创REIT：拟于12 月31 日于上交所上市交易；7）中航首钢绿能REIT：开展国补应收账款保理业务，金额3000 万元，利率2.98%/年。
　　风险分析
　　1、 审批及发行进展不及预期的风险：REITs 审批及发行受项目质量、监管审核速度及市场环境等多方面因素影响，若项目成熟度不高、监管审核速度放慢及市场环境低迷，将会使REITs 审批发行放缓。
　　2、 政策出台不及预期的风险：我国REITs 立法、税收及信息披露等多项制度尚待建立及完善，若相关政策出台不及预期，可能会影响REITs 市场的持续健康发展。
　　3、 二级市场波动的风险：REITs 的风险特征表现为中等风险及中等收益，今年以来受个别资产基本面疫后修复不及预期、整体REITs 市场投资人类型单一投资行为趋同等影响，二级市场持续回调，出现较大波动。
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