光大核心城市房地产销售跟踪(2024年12月)：2024年一线城市二手住宅成交面积+15% 其中12月单月同比+67%

　　新房：2024 年全年光大核心30 城住宅成交面积同比-24%，成交均价同比+2.6%。
　　1）2024 年12 月，光大核心30 城商品住宅(不含保障)成交面积为1,998 万㎡，同比+17.9%，环比+20.6%；其中北上广深杭蓉成交面积683 万㎡，同比+31.3%，环比+17.1%，余下二线24 城成交面积1,316 万㎡，同比+11.9%，环比+22.6%。
　　2024 年全年，光大核心30 城商品住宅(不含保障)累计成交面积1.56 亿㎡，同比-23.6%，其中，北上广深杭蓉累计成交面积4,832 万㎡，同比-18.7%。
　　2）12 月，光大核心30 城商品住宅(不含保障)成交均价为25,999 元/㎡，同比+3.7%，环比-0.4%；其中，北上广深杭蓉成交均价41,774 元/㎡，同比+1.4%，环比+2.9%，余下二线24 城成交均价为17,815 元/㎡，同比-0.7%，环比-2.2%。
　　2024 年全年，光大核心30 城商品住宅(不含保障)累计成交均价为24,581 元/㎡，同比+2.6%（2024 年1-11 月为+2.2%），其中北上广深杭蓉累计成交均价41,113元/㎡，同比+3.2%，余下二线24 城累计成交均价为17,163 元/㎡，同比-1.5%。
　　二手房：2024 年全年光大核心15 城二手住宅成交面积同比+7%，其中一线城市同比+15%；核心10 城成交均价同比-2.3%，其中一线城市同比-1.5%。
　　1）12 月，光大核心15 城二手住宅成交面积为1,836 万㎡，同比+51.0%（上月同比+28.8%），环比+12.4%；其中一线城市成交面积为658 万㎡，同比+66.5%，环比+14.0%，余下二线城市成交面积为1,178 万㎡，同比+43.5%，环比+11.6%。
　　2024 年全年，光大核心15 城二手住宅累计成交面积为1.59 亿㎡，同比+6.8%，其中，一线城市累计成交面积为5,285 万㎡，同比+15.0%。
　　2）2024 年12 月，光大核心10 城二手住宅成交均价为26,231 元/㎡，同比+1.4%，环比+2.2%；其中，一线城市成交均价为36,096 元/㎡，同比+0.1%，环比+1.4%，余下二线城市成交均价为16,177 元/㎡，同比-7.7%，环比-0.8%。
　　2024年全年，光大核心10城二手住宅累计成交均价为24,993 元/㎡，同比-2.3%，其中，一线城市累计成交均价为34,902 元/㎡，同比-1.5%。
　　投资建议：2023 年7 月政治局会议提出我国房地产市场供求关系已发生重大变化，2024 年继续优化房地产政策，4 月政治局会议提出研究消化存量房产，5月提出3000 亿元保障性住房再贷款，取消按揭贷款利率下限，9 月将首套和二套的按揭贷款首付比例下限统一调整为15%。供给侧看，强调金融业支持房地产责无旁贷，“金融16 条”延期至2026 年底，通过信贷、债券、股权等支持房地产融资，强调不同所有制房企融资“一视同仁”；需求侧看，充分赋予城市调控自主权，地方政府“因城施策”加大购房支持力度，包括优化“认房认贷”，差异化确定本地的首付比例及按揭利率等；2024 年地方政府楼市调控自主性提升，楼市区域分化和城市分化加深，预计2025 年分化趋势将延续。建议关注两条主线：1）看好具备片区综合开发能力，有机会参与超大特大城市的城市更新，市占率有望提升的稳健龙头房企，建议关注招商蛇口、保利发展、中国金茂、中国海外发展、越秀地产、华发股份、滨江集团。2）消费类商业公募REIT 积极推进，看好先发布局多元赛道，存量资产资源丰富，在商业地产赛道具备核心竞争力的房企，建议关注华润置地、龙湖集团、新城控股。
　　风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等。
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