房地产行业周报(2025年03周)：有效防范化解重点领域金融风险 二手房同比仍为正

板块行情：第3 周（1 月12 日-1 月18 日）申万一级行业指数中，房地产指数3.9%，在31 个一级行业板块中排名第14。
政策要闻：中央层面：金融监管总局：要有效防范化解重点领域金融风险。加快推进城市房地产融资协调机制扩围增效，支持构建房地产发展新模式。地方层面：1）北京：在2025 年将实施500 个老旧小区综合整治并且不断优化房地产政策，持续推进房地产市场回稳向好。2）上海：完善多元化住房保障和供应体系方面，优化“一张床、一间房、一套房”的多层次租赁住房供应体系，不断满足农业转移人口住房需求，鼓励通过收购、转化用途、盘活闲置存量等方式，加大保障性租赁住房建设筹措供应力度。加快发展新时代城市建设者管理者之家，面向从事城市建设、运行和生活服务保障行业的农业转移人口等群体，五年建设筹措新时代城市建设者管理者之家床位12 万张以上。3）重庆：大力实施城市片区更新攻坚行动，以“六个统筹”的新思路、新要求、新举措，推进城市功能品质提升示范项目。4）广东：持续用力推动房地产市场止跌回稳，合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作，推动构建房地产发展新模式，加力实施城中村和危旧房改造。5）沈阳：取消了“商转公”贷款申请条件中原商贷已偿还3 年以上的限制条件，取消借款申请人及共同申请人名下除申请“商转公”贷款的1 笔个人住房商业贷款外不得有其他住房贷款的限制条件。
公司动态：1）中国金茂：1 月13 日，中国金茂间接全资附属公司湖州东茂与湖州南太湖管委会签订土地收储协议，涉及补偿金额达7.81 亿元，标志着中国金茂在湖州市滨湖东单元的土地收储项目正式启动。地块总面积约14.7 万平。2）华润置地：12 月份公司及附属公司实现总合同销售金额约320 亿元，合同销售建筑面积约130.1 万平方米，分别按年增长52.4%及28.4%。3）保利发展：预计公司2024 年度实现归属于母公司所有者的净利润50.2 亿元，同比减少58.43%；向特定对象发行可转换公司债券的申请已收到上海证券交易所的审核意见。
销售端：新房成交同比上升0.2%，二手房成交同比上升30%。1）本周20 城商品房成交面积224.9 万方，商品房日平均成交面积32.1 万方，环比下降7%，同比上升0.2%；2）从累计数据来看，年初至今20 城商品房成交面积582 万方，累计同比下降4%。3）本周10 城二手房成交面积184.6 万方，日平均成交面积26.4 万方，环比下降16%，同比上升30%。4）从累计数据来看，年初至今10 城二手房成交面积535 万方，同比上升38%。
投资策略：2025 年我们更为关注广义财政的扩张助力经济改善，从而为地产止跌回稳创造条件，地产本轮将演绎后周期属性。地产自身的政策则更聚焦于城市库存的消化，构建合理的损失分担机制，疏通城中村改造和收储微观堵点，有可能会让地产销售的量价更早见底。当下房企更为聚焦于核心城市的改善产品目前仅能作为必备的战术动作，但部分房企已经体现出来品牌优势、系统化的产品创新能力，有可能成为提升ROE 的基础。建议重点关注绿城中国、华润置地、中国海外发展、华润万象生活、贝壳-W、城建发展、天地源、中新集团。
风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。
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