房地产行业事件点评报告：城乡融合加速 市民化带动楼市需求

　　事件：2025 年1 月22 日，中共中央、国务院印发《乡村全面振兴规划（2024－2027 年）》，明确统筹优化城乡发展布局，推进城乡融合发展。
　　推进城乡融合发展，探索宅基地退出方法，实施新一轮农业转移人口市民化行动。文件要求实施新一轮农业转移人口市民化行动，推行由常住地登记户口提供基本公共服务制度，完善“人地钱挂钩”政策，推动城镇基本公共服务覆盖全部常住人口。保障进城落户农民合法土地权益，依法维护进城落户农民的土地承包权、宅基地使用权、集体收益分配权，探索建立自愿有偿退出的办法，或将带来可观的商品房置业需求。
　　5 年后城镇化率目标70%，带动约5400 万转移人口，约16 亿㎡居住需求。此外2024 年7 月，国务院印发《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》，明确要经过5 年的努力，农业转移人口落户城市渠道进一步畅通，常住地提供基本公共服务制度进一步健全，协调推进潜力地区新型工业化城镇化明显加快，培育形成一批辐射带动力强的现代化都市圈，城市安全韧性短板得到有效补齐，常住人口城镇化率提升至接近70%，更好支撑经济社会高质量发展。截至23 年底，我国城镇化率为66.16%，较70%尚有3.84%提升空间，按照一家三口住房需求90 ㎡计算，5 年后城镇化率目标70%，带动约5400 万转移人口，约16 亿㎡居住需求。
　　深化农村土地制度改革，盘活闲置用地优化增量。文件允许农户合法拥有的住房通过出租、入股、合作等方式盘活利用。有序推进农村集体经营性建设用地入市改革，强化乡村发展用地保障，省级土地利用年度计划安排至少5%新增建设用地指标，保障乡村重点产业和项目用地，落实农村产业融合发展和设施农业用地保障政策，县乡级国土空间规划应统筹安排农业农村发展用地。规范有序稳妥开展城乡建设用地增减挂钩，腾退的建设用地指标可纳入土地利用年度计划。我们认为，通过城乡建设用地增减挂钩等政策，将农村闲置土地复垦后增加的建设用地指标，合理调配到城市急需发展的区域，促进城乡协同发展亦是消化存量、优化增量的具体落实措施之一。
　　投资建议：止跌回稳定调下，城乡融合加速推进，城镇化率提升仍具空间，或将带动可观的商品房需求，进一步巩固楼市量升价稳趋势。
　　标的方面，建议关注四条主线，①商业地产：新城控股、龙湖集团、华润置地（穿越周期、提振消费）；②二手房：我爱我家、贝壳-W（止跌回稳优先受益）；③物业管理：华润万象生活、绿城服务（布局高端）；④地产开发：滨江集团、招商蛇口、建发国际集团（重仓高能级城市）。
　　风险提示：政策落地不及预期；信用风险持续蔓延；楼市回暖不及预期。
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